나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7728 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 OOOOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재‘교래리사무소’남서측 근거리에 위치하며, 부근은 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서, 건부지로 이용중임.
기호(9) : 부정형 평지로서, 휴경상태임.
기호(10) : 부정형 평지로서, 휴경상태임.
기호(11) : 자루형 평지로서, 휴경상태임.
기호(12) : 자루형 평지로서, 휴경상태임.
기호(13) : 부정형 평지로서, 휴경상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(9) : 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(10) : 북측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(11) : 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(12) : 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(13) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(9) : 생산관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(10) : 보전관리지역 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(11) : 보전관리지역, 생산관리지역 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(12) : 보전관리지역, 생산관리지역 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(13) : 보전관리지역 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

-.기타
본건 기호(9~13)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.03.27, 증축사용승인일 : 2007.10.23)
외벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
내벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(3) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.03.27, 증축사용승인일 : 2007.10.23)
외벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
내벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(4) : 블록구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.03.27, 증축사용승인일 : 2007.10.23)
외벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
내벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(5) : 블록구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.03.27, 증축사용승인일 : 2016.05.19)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.






기호(6) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.10.23)
외벽 : 강판 마감 등,
외벽 : 강판 마감 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(7) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2007.10.23)
외벽 : 강판 마감 등,
외벽 : 강판 마감 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(8) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2009.12.11)
외벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
내벽 : 강판 및 블럭쌓기 등,
바닥 : 콘크리트노출 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2) : 동.식물 관련시설로 이용중임.
기호(3) : 동.식물 관련시설로 이용중임.
기호(4) : 동.식물 관련시설로 이용중임.
기호(5) : 관리사로 이용중임.
기호(6) : 동.식물 관련시설로 이용중임.
기호(7) : 동.식물 관련시설로 이용중임.
기호(8) : 동.식물 관련시설로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.
기호(3) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.
기호(4) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.
공부상 면적이 106.7㎡이나, 실측면적 약 77㎡임.
기호(5) : 공부상 용도가 창고시설이나, 현황 관리사로 이용중임.
기호(6) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.
기호(7) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.
공부상 면적이 77.37㎡이나, 실측면적 약 103.6㎡임.
기호(8) : 공부상 소재지번이 623-1, 623-6번지이나, 실제 623-1번지 지상소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 10~13 농지취득자격증명 제출요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7728 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 623-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,221,896,360원

토지면적: 46,956.00㎡ (약 14,205.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 1,529.21㎡ (약 462.60평)

건물 제시외면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산동부신용협동조합 (을15. 임의경매 권리자)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 요함 (목록 10~13), 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 10~13 농지취득자격증명 제출 요함.

2.

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '교래리사무소' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

토지 이용상태:

기호(1): 부정형 평지로서, 건부지로 이용중임.

기호(9)-(13): 부정형 또는 자루형 평지로서, 휴경상태임.

인접 도로상태:

기호(1): 북측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(9): 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(10): 북측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(11): 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(12): 북서측으로 폭 약 4m 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(13): 지적도상 맹지임.

3.

권리분석

말소기준권리: 2016년 7월 15일 접수된 울산동부신용협동조합의 근저당권(을16)으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액: 3,690,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (본건 등기부 요약 상 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 말소 처리됨)

임차인 현황:

* 오현경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-31

대항력: 없음

권리분석: -

* 진상배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-26

대항력: 없음

권리분석: -

인수 가능한 보증금 합계: 0원

4.

상권분석

지역 특성: 본건은 제주시 조천읍 교래리 소재지로, 주변은 목장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 이는 전원적인 농업 및 목축업 활동이 이루어지거나, 자연 경관을 활용한 활동이 가능한 지역임을 시사함.

접근성: 차량을 통한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있는 지역임. 인근에 간선도로가 있어 외부와의 연결성은 확보됨.

잠재적 개발 가능성: 제주도의 청정 자연 환경을 기반으로 한 체험 관광, 치유, 농업 연계 사업 등이 고려될 수 있으나, 엄격한 환경 보호 규제 및 개발 제한으로 인해 대규모 개발보다는 친환경적이고 소규모적인 개발이 요구될 것으로 판단됨.

5.

생활정보

주변 시설: 본건 인근에는 '교래리사무소'가 있으며, 제주시 조천읍은 다양한 농촌 체험 마을과 관광지가 발달해 있음. (예: 제주민속촌, 사파리, 사슴 목장, 돌문화공원 등)

편의시설: 도심권에 비해 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등) 접근성은 제한적일 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 제주시내로 이동하여 해결해야 할 가능성이 높음.

환경: 자연 친화적인 환경에서 거주 또는 사업을 영위할 수 있다는 장점이 있으나, 편의시설 및 문화시설 접근성은 부족할 수 있음.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설이 집중되어 있을 가능성은 낮아 보임.

6.

잠재적 리스크

토지 이용 제한:

본건 토지(기호 1, 9~13)는 보전관리지역, 생산관리지역에 속하며, 특히 경관보전지구 3, 4등급, 생태계보전지구 4-1, 4-2, 5등급, 지하수자원보전 1, 4등급, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항에 저촉됨. 이는 건축 및 개발 행위에 상당한 제약을 야기할 수 있음.

맹지: 기호(13) 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성 확보를 위한 법적/실질적 검토가 필요함.

농지취득자격증명: 목록 10~13번지는 농지로 판단되며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수임. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있음 (특별매각조건).

공부상 면적 차이: 일부 건물(기호 4, 7)의 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 존재함. (예: 기호 4 - 공부상 106.7㎡ vs 실측 77㎡, 기호 7 - 공부상 77.37㎡ vs 실측 103.6㎡). 이는 추후 건축물 관리대장과의 불일치 문제가 발생할 소지가 있음.

건물 용도 불일치: 기호(5) 건물은 공부상 창고시설이나 현황 관리사로 이용 중인 것으로 파악되어, 용도 변경 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있음.

임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리관계 파악이 필요함. (다만, 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됨)

7.

종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리에 위치한 넓은 토지와 다수의 동물 및 식물 관련 시설 건물로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 32억 원 이상으로 높게 책정되었으며, 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 또한, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수할 보증금도 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

그러나 토지가 상당 부분 엄격한 환경 보호 구역(경관보전지구, 생태계보전지구 등) 및 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 활용 및 개발에 제약이 크다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 일부 토지가 맹지이고 농지취득자격증명 제출이라는 조건이 붙는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 건물 역시 일부 면적 차이 및 용도 불일치가 발견되었습니다.

따라서 본 물건은 제주도의 자연환경을 활용한 특정 목적(예: 친환경 농업, 체험 시설 등)으로 접근할 경우 가치가 있을 수 있으나, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 토지 이용 제한으로 인한 개발 가능성 축소가 큰 단점으로 작용할 수 있습니다.

8.

투자 포인트

광대한 토지 면적: 46,956㎡ (약 14,205평)의 넓은 토지는 다양한 사업적 활용의 잠재력을 가집니다.

제주도의 자연 입지: 제주도의 쾌적하고 아름다운 자연 환경은 휴양, 치유, 체험 등 특정 테마 사업에 유리할 수 있습니다.

권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리상의 위험 부담이 적습니다.

기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련 시설로 사용되었던 건물이 있어, 관련 업종을 이어가거나 개조하여 활용할 수 있습니다.

9.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 3,221,896,360원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 주변 환경, 기반 시설 접근성 등 상세 확인.

* 토지 이용 규제(각종 지구 지정 현황, 맹지 여부)로 인한 실질적인 활용 가능성 및 건축 가능 면적 재검토.

* 인근 지역의 유사 물건 시세 및 최근 거래 사례 분석.

* 향후 제주 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등 거시적 요인 고려.

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 및 절차 확인.

본 물건은 다수의 개발 제한 사항과 맹지, 농지라는 특수성을 가지고 있으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 함께 관련 분야 전문가의 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.