나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1040 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 119동 2층204호 연립주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1040 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 119동 2층204호 연립주택 경매

사건번호: 2025타경1040
주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 119동 2층204호
용도: 연립주택

제주지방법원 경매4계 2025타경1040 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 119동 2층204호 | 감정가: 474,000,000원 | 최저가: 232,260,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2025타경1040 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1040 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 119동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 474,000,000원

토지면적: 147.04㎡ (약 44.48평)

건물면적: 74.43㎡ (약 22.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 무난합니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 204호이며, 사용승인일은 2015년 8월 21일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시창 마감 등입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로의 폭은 약 10m입니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종 전용주거지역, 제2종 지구단위계획구역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다:

경관녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경관보전지구 3, 4, 5등급(저촉), 생태계보전지구 3, 4-2, 5등급(저촉), 지하수자원보전지구 2, 3, 4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역).

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 공부와의 차이

공부와 현황의 차이는 없습니다.

1.5. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 동 건물 내 유사 물건 및 관련 공부, 탐문사항, 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

*입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 위치하며, 인근에는 '세인트존스베리아카데미 제주'와 같은 국제학교가 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 보성리 일대는 제주특별법에 따른 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 보전 지역에 속해 있어, 자연환경 보전 가치가 높은 지역임을 시사합니다. 이는 쾌적한 주거 환경을 제공하는 장점이 될 수 있으나, 동시에 개발 행위에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 주변에는 대규모 공동주택 단지들이 조성되어 있어 주거 인프라가 구축되어 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 검색되지 않았으나, 제주도의 보전 지역 관련 규제 내용을 고려할 때, 대규모 혐오시설의 입지는 제한적일 것으로 보입니다.

*권리분석

본건의 가장 중요한 권리 사항은 '선순위 임차권'입니다. 이는 경매 절차에서 인수 또는 배당 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 정확한 권리 분석이 필수적입니다. 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 해당 임차권의 구체적인 내용(금액, 기간, 대항력 유무 등)을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 채권자(주OOOOOOOO)가 임의경매를 신청하였으므로, 다른 선순위 권리관계가 없을 경우 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 가능성이 높습니다. 하지만 선순위 임차권이 존재하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

*상권분석

본건이 위치한 서귀포시 대정읍 보성리 일대는 '삼정지에듀'와 같은 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 인근에 '세인트존스베리아카데미 제주' 등 교육 시설이 위치하여 젊은층과 교육에 관심 있는 가구의 유입이 기대되는 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 교육 관련 상권이 발달했을 것으로 추정됩니다. 제주영어교육도시와 연계된 상권 발달 가능성이 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

*생활정보

본건은 연립주택으로, 2015년에 사용 승인된 건물이므로 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조로 안정성을 확보했으며, 기본적인 생활 편의 시설(난방, 상하수도, 전기, 승강기 등)을 갖추고 있습니다. 제반 차량 접근성이 양호하여 차량 이용 시 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다. 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공하며, 주변의 주거 단지들을 통해 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

*잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 만약 선순위 임차인이 대항력을 갖추고 배당을 받지 못하는 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 물건 명세서 및 감정평가서 상 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 명도 과정이나 물건 상태 확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 더불어, 토지이용계획상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 보전 지역에 속해 있어, 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

*종합 의견

본건은 제주영어교육도시 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고, 비교적 신축의 연립주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 선순위 임차권이라는 명확한 권리 분석상의 리스크와, 각종 보전 지역으로 인한 개발 행위의 제약이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 실제 명도 및 건물 상태를 파악하는 것이 무엇보다 중요하며, 보전 지역 관련 규제를 충분히 이해하고 투자 결정을 내려야 합니다.

*투자 포인트

1. 우수한 교육 환경 : 제주영어교육도시와 인접하여 자녀 교육에 관심 있는 수요층에게 매력적인 입지입니다.

2. 비교적 신축 건물 : 2015년 준공된 건물로, 즉각적인 주거가 가능하며 노후도가 낮습니다.

3. 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 토지 활용 가치도 함께 고려할 수 있습니다.

4. 향후 지역 발전 가능성 : 제주영어교육도시의 지속적인 발전과 연계하여 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 보전 가치가 높은 자연 환경 : 쾌적한 자연 환경 속에서 생활할 수 있다는 장점이 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 전문가와 함께 선순위 임차권의 인수 여부 및 보증금 규모를 명확히 확인하시고, 지역별 개발 제한 사항을 꼼꼼히 파악하시기 바랍니다.1.제주지방법원 2025타경1040 (1) 물건 보고서