나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7656 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2643 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7656 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2643 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매4계 2025타경7656 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2643 | 감정가: 196,240,470원 | 최저가: 67,311,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주지방법원 2025타경7656 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7656 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2643

용도: 단독주택

감정가: 196,240,470원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물면적: 68.81㎡ (약 20.8평)

제시외 건물면적: 24.10㎡ (약 7.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 아OOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 "조천체육관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지방도변의 주택지대를 형성하고 있으며, 단독주택, 공동주택 등이 이용되고 있습니다. 또한, 지방도 주변 해안 농경 및 주택지대와 인접하여 전(밭), 단독주택, 숙박시설, 카페 등으로 다양하게 이용되고 있는 지역입니다.

차량 진입은 본건까지 다소 어려움이 있을 수 있으나, 인근까지는 제반 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 본건 동측 2645-1번지를 통해 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

기호(1) 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 2m의 도로에 접해 있습니다 (지적상 도로 폭은 약 3m).

기호(3)~(5) 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 또는 부정형의 토지로, 나지 상태이거나 일부 도로로 이용 중입니다. 기호(3), (4)는 북동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하며, 기호(4)는 남측으로 폭 약 5m의 막다른 비포장도로에 접합니다. 기호(5) 토지는 맹지이나 연접한 기호(3)을 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 기호(1)은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당하며, 기호(3),(5)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다. 기호(4) 역시 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉)입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 손OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 아OOOOOO가 신청한 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하며, 공부상 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

임의경매 사건의 경우, 통상적으로 최고순위 담보물권을 기준으로 소멸하는 권리들이 많으나, 정확한 권리관계 확인을 위해서는 등기부등본 등 추가적인 권리분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 확정하기 어렵습니다.

1.4. 상권분석

본건은 제주시 조천읍의 주택 밀집 지역 및 자연녹지 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 조천체육관이 있고, 해안 지역과도 가까워 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

주변에는 단독주택, 공동주택이 주를 이루고 있으며, 일부 숙박시설, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 시설도 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다. 조천읍은 제주시의 동부 지역으로, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳 중 하나입니다.

다만, 본건이 주거용 단독주택이라는 점을 고려할 때, 일반적인 상업 지역의 활발한 상권과는 다소 차이가 있으며, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 제한적인 상권 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

조천읍은 제주도의 주요 관광지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

단지 내 또는 인근에 조천체육관이 위치하여 체육 활동 및 여가 생활을 즐기기에 용이합니다.

해안 지역과의 인접성으로 인해 아름다운 자연 경관을 즐길 수 있으며, 산책이나 드라이브 등 야외 활동에 유리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 제주시내 및 다른 관광지로의 이동도 비교적 수월합니다.

인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

차량 접근의 불편함: 본건까지의 차량 진입이 다소 어려울 수 있다는 점은 일상생활에 불편을 초래할 수 있습니다. (단, 동측 2645-1번지를 통한 접근 가능)

토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

맹지 존재: 기호(5) 토지가 맹지이며, 기호(3)을 통해 출입해야 하는 점은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 기호(3)~(5) 토지는 농지로 판단되어 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 인수해야 할 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 명도를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 조천읍에 위치한 단독주택으로, 주거용 건물과 일부 농경지, 나지 등으로 구성된 다수의 토지가 일괄 매각되는 물건입니다.

입지적으로는 조천체육관 인근의 주거 및 자연 녹지 지역에 속하며, 해안 지역과도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 대중교통 접근성은 양호한 편이나, 차량 접근에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있으며, 일부 토지는 맹지이거나 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 점, 그리고 임대 관계가 불분명하다는 점 등은 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 실거주 목적이나 제주도의 특성을 살린 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

제주도라는 희소성: 제주도는 국내외적으로 관광 및 거주 수요가 높은 지역으로, 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

자연환경 및 관광 인프라: 조천읍 해안 인근에 위치하여 수려한 자연 경관을 누릴 수 있으며, 조천체육관과 같은 생활/여가 시설 이용이 편리합니다.

다용도 토지 활용 가능성: 단독주택 외 나지 및 농지(일부)가 포함되어 있어, 추후 법규 검토 후 다양한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

네이버 지도, 카카오맵 등에서 "제주시 조천읍 조천리 2643"으로 검색한 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 주로 주택, 농지, 상업 시설(카페, 숙박 등)이 혼재되어 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계