나이스옥션 법원경매 제주 2025타경931 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 산267 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 ""성불오름"" 북동측 인근에
위치하고, 주위는 목장용지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 번영로(지방도 97번)에 접합여 제반교통사정
대체로 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 체육용지(승마장)으로 이용되었
으나, 현재 마사 등으로 이용하고 있음.
일련번호 7) 인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 목장용지로 이용중임.
일련번호 8) 인접지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 목장용지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,7) 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 8) 지적상 맹지로서, 인접토지(일련번호 7)를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
경관보전지구2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전
4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>.

일련번호 7) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구
1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구
5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획
심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 초지<초지법>.

일련번호 8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구
4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리
구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) 경량철골구조 판넬지붕 단층구조로서,

외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 사이딩 마감 등,
바닥: 시멘트몰탈 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

일련번호 6) 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로서,

외벽: 사이딩 마감 등,
내벽: 판넬 및 타일 마감 등,
바닥: 타일 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 5) 창고로 이용중임.
일련번호 6) 변소로 이용중임.

설비내역

일련번호 5) 기본전기설비 등이 되어있음.
일련번호 6) 기본 급·배수설비, 기본 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일련번호 2~4) 건물은 현황 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경931 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 산267

* 용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설 (감정평가서상 현황 이용 상태와는 상이할 수 있음)

* 감정가: 11,633,407,400원

* 토지면적: 74,136.00㎡ (약 22,427.52평)

* 건물면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제 *

1.2. 권리 분석 요약

* 주요 권리사항: 토지 및 건물에 설정된 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소 예정임.

* 인수되는 권리: 법정지상권 (매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련하여 성립 여부가 불분명함)

* 임차인 현황: 권 (대항력 없음, 보증금 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 특이사항

* 매각에서 제외되는 제시외 건물(마사 176㎡ 외 15점)과 관련된 법정지상권 성립 가능성이 불분명하여 주의 요망됨.

* 물건 보고서상의 용도와 감정평가서상 현황 이용 상태(운동시설, 마사, 창고, 변소 등) 간의 차이가 존재함.

* 토지에 다수의 중첩된 용도지역지구 및 개발 제한 사항이 존재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "성불오름" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 목장용지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 자연환경이 우수한 지역임.

* 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았으나, 자연환경보전지구 등 관련 규제가 많은 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 대상 물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 번영로(지방도 97번)에 접합하여 교통사정은 대체로 무난함.

2.3. 토지 이용 상태

* 일련번호 1) 토지: 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로, 과거 체육용지(승마장)로 이용되었으며 현재는 마사 등으로 이용 중임.

* 일련번호 7), 8) 토지: 인접 도로 대비 완경사 또는 평탄한 부정형 토지로, 목장용지로 이용 중임.

2.4. 도로 상태

* 일련번호 1, 7): 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접함.

* 일련번호 8): 지적상 맹지이나, 인접 토지(일련번호 7)를 경유하여 진출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 정완모, 이정복, 김인환, 농업회사법인제주조경주식회사 순으로 이전됨.

* 말소 대상 권리: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 중앙로신용협동조합), 지상권 (제주축산업협동조합), 임의경매 (제주축산업협동조합), 압류 (제주특별자치도)

* 등기부채권 총액: 5,000,000,000원

* 건물 등기부:

* 소유권 이전: 정완모, 이정복, 김인환, 농업회사법인제주조경주식회사 순으로 이전됨.

* 말소 대상 권리: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 중앙로신용협동조합), 임의경매 (제주축산업협동조합)

* 등기부채권 총액: 5,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인 인수 금액: 0원 (보증금 인수 없음)

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원이지만, 관련 법규 검토 시 주의가 필요할 수 있음.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으나, 매각에서 제외된 제시외 건물과 관련된 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 해당 권리를 인수하게 될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 제주시 구좌읍의 외곽 지역으로, 주변은 주로 목장용지, 농경지, 임야 등 자연녹지 위주로 형성되어 있음.

* 상업 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있으며, 지역 특성상 토지 이용 목적이 제한적일 수 있음.

* 본 물건의 '용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설' 표기는 현재 주변 환경 및 감정평가서상의 이용 상태와 차이가 있어, 해당 용도 지정의 역사적 배경이나 관련 민원 발생 가능성 등을 검토할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 인근 주요 도로인 번영로(지방도 97번)를 통해 제주시내 및 다른 지역으로의 접근이 가능하여 교통은 편리한 편임.

* 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 읍면 지역이나 제주시내를 이용해야 할 것으로 판단됨.

* 자연환경이 뛰어나 전원생활, 주말 농장, 또는 자연 친화적인 시설 운영에 적합한 입지 특성을 지님.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

* 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(마사 176㎡ 외 15점)과 관련하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있음.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립될 경우 해당 토지의 이용 및 향후 개발에 큰 제약이 따를 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

* 대상 토지는 계획관리지역, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구(1, 2등급), 생태계보전지구(4-2, 5등급), 지하수자원보전등급(1, 4등급), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 초지 등 다양한 용도지역지구 및 제한사항이 중첩되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

6.3. 건축물 현황 및 용도 불일치

* 감정평가 요약에 따르면, 일련번호 5)는 창고, 6)은 변소로 이용 중이며, 해당 건물의 총 면적은 30.35㎡임.

* 그러나 첨부된 건축물표제부 JSON 데이터상에서는 해당 주소지의 건물 주용도가 '운동시설'로 되어 있고, 총 건축 면적이 272.88㎡로 나타나는 등, 실제 경매 대상 건물과의 정보 불일치 또는 다른 건물이 포함된 정보일 가능성이 있음.

* 또한, 물건 보고서상의 '용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설' 표기 역시 감정평가서상 현황 이용 상태와 일치하지 않아, 정확한 용도 및 건물 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 구좌읍 송당리 소재의 넓은 토지(약 22,427평)와 소형 건물(약 9평)이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건임.

주변 자연환경이 우수하고 번영로 접근성이 양호하여 잠재적 가치는 있으나, 매각 제외된 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성이 불분명하고, 토지에 다수의 중첩된 개발 제한사항이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

또한, 물건 보고서상의 용도와 감정평가서상의 현황 이용 상태가 상이한 점도 주요 검토 사항임.

권리상 인수되는 보증금은 없으나, 법정지상권 및 토지 이용 제한으로 인한 불확실성이 큰 물건으로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 대규모 시설 부지로서의 잠재력 (단, 토지 이용 제한 사항 해소 및 개발 가능성 검토 필요)

* 법정지상권 문제를 명확히 해결할 경우, 토지 가치 상승 기대

* 자연 친화적인 시설, 전원생활 단지 개발 등 특수 목적의 투자 고려

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11,633,407,400원

* 상기 물건은 법정지상권이라는 중대한 불확실성 요소를 내포하고 있으며, 다양한 토지 이용 제한 사항으로 인해 개발 및 활용에 제약이 많음.

* 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 결정해야 할 것으로 판단됨.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와 함께 법정지상권의 성립 가능성 및 영향 범위를 면밀히 분석하고, 토지 이용 계획, 개발 가능성 등을 종합적으로 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.