나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7855 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 506-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원의례회관' 북측 근거리에 위치하
며, 주위는 과수원을 위주로 한 농경지 및 일부 주택 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 남서측 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반
교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동향의 미미한 경사지대에 조성된 사다리형의 평지로서, 단독주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남측으로 노폭 약 3~6m 내외의 지적상 도로가 소재하나, 현황은 지적과 다소 상이한
위치에 소재하는 노폭 약 3.5m 내외 콘크리트 포장도로로 진출입함.
(별첨 지적개황도 및 항공사진 참조)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법> , 경관보전지구5등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-
30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-
01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진'과 같이 담장(겹담), 야외풀장 및 측백, 소철 등 수종의 조경수가
소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 드라이비트 마감,
내벽: 도배지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루깔기,
창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

단독주택(1층: 침실 1, 거실, 주방/식당 등, 2층: 침실 2, 욕실/화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 야외풀장 및 조경수는 토지에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7855 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 333,074,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 506-3

용도: 단독주택

토지 면적: 350.00㎡ (약 105.85 평)

건물 면적: 94.68㎡ (약 28.63 평) (건축물대장 기준. 제공된 5,476.32㎡와 큰 차이 확인 필요)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 2층 건물

특이사항: 야외풀장, 담장, 조경수(측백, 소철 등) 포함 평가

1.3. 평가 요약

총 감정가: 333,074,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원의례회관' 북측 근거리에 위치함.

주위는 과수원을 위주로 한 농경지 및 일부 주택 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이함.

남서측 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

본건의 남측으로 지적상 노폭 약 3~6m 내외의 도로가 소재함.

현황은 지적과 다소 상이한 위치에 노폭 약 3.5m 내외의 콘크리트 포장도로로 진출입함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역

가축사육제한구역 (전부제한)

장애물제한표면구역

경관보전지구 5등급

생태계보전지구 5등급

지하수자원보전 4등급

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부:

* 소유권 이전 (2018-10-30, 이해인 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-09-08, 신은정)

* 근저당 (2022-06-30, 송림신용협동조합, 264,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 근저당 (2023-04-24, 임백근, 150,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (2025-04-08, 송림신용협동조합, 232,128,588원) - 말소기준권리

건물 등기부:

* 소유권 보존 (2024-10-30, 신은정)

* 근저당 (2024-11-26, 송림신용협동조합, 264,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (2025-04-08, 송림신용협동조합, 232,128,588원) - 말소기준권리

등기부채권 총액 (토지): 414,000,000 원

등기부채권 총액 (건물): 264,000,000 원

3.2. 인수되는 권리

없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0 원

(주의) 부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 대경석재무역 대표 김호는 본 건 토지 및 건물을 포함한 전원주택 단지 공사 대금 18억 원 미지급으로 인한 유치권을 행사 중이라고 함. 이는 등기부상 권리 외의 사항으로, 낙찰 후 인수 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토와 별도의 법적 조치가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 마을 외곽 농경지대에 위치하며, 주변은 과수원 및 일부 주택이 혼재되어 있어 상업 시설 접근성은 다소 떨어짐.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례(2026년 5월)는 7,300만원 ~ 19,000만원 수준이나, 이는 본 건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어려움. 본 건의 넓은 토지와 감정가(333,074,000원)는 이러한 차이를 반영하는 것으로 보임.

5. 생활정보

제주 서귀포시 남원읍 지역에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있음.

인근 편의 시설은 남원읍 시가지 차량 이동을 통해 이용 가능함.

주변 관광지 접근성은 양호할 수 있으나, 구체적인 편의 시설 및 접근성은 추가 확인 필요.

주변에 특이 혐오 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

부동산 현황 조사 보고서상 18억 원의 유치권 신고가 있음.

이는 낙찰 후 인수 시 상당한 추가 비용 발생을 초래할 수 있는 가장 큰 위험 요소임.

유치권의 성립 여부, 범위, 그리고 이를 해결하기 위한 절차 및 비용에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적임.

6.2. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 것으로 추정됨.

이전 입찰가의 수준 및 낙찰 포기 사유 등을 파악하여 입찰 전략 수립에 반영해야 함.

6.3. 토지이용계획 제한

계획관리지역 외 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 환경 관련 규제가 적용되어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 기타

건물 면적 불일치: 건축물대장상 총면적(94.68㎡)과 제시된 건물면적(5,476.32㎡) 간 큰 차이가 존재함. 실제 건물 규모 및 면적에 대한 정확한 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 등기부상 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유자나 미등기 임차인이 존재할 가능성 배제 불가.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음. 권리 관계 자체는 비교적 명확하나, 18억 원에 달하는 유치권 신고는 본 건의 가장 큰 리스크 요인임. 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구함. 유치권 문제 해결 가능성 및 관련 비용을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

제주도의 자연 환경 속 단독주택 보유 기회.

토지 면적 대비 건물 규모(94.68㎡)가 작아 증축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

유치권 문제 해결 시, 잠재적 가치 대비 저평가된 매물이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 333,074,000 원

주요 채권액 (말소기준권리 포함 총 채권액): 약 414,000,000 원 (토지 기준)

본 건의 예상 입찰가 산정은 18억 원에 달하는 유치권의 인정 여부 및 해결 비용에 따라 크게 달라지므로, 정확한 산정이 매우 어려움.

* 유치권 미인정 또는 기각 시: 감정가(333,074,000원)를 기준으로, 재매각 물건임을 감안하여 10~20% 할인된 260,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 고려할 수 있음.

* 유치권 일부 또는 전부 인정 시: 인정 범위에 따라 달라지나, 유치권 해결을 위한 추가 비용(최소 수억 원에서 최대 18억 원 이상)을 감안해야 하므로, 보수적인 접근이 필요함.

* 추천 입찰가 (가상, 유치권 문제 해결 전제): 280,000,000원 ~ 320,000,000원.

이는 유치권 해결에 드는 시간과 비용을 별도로 고려한 범위이며, 실제 유치권의 법적 효력 및 해결 가능성에 따라 크게 변동될 수 있음을 명심해야 함. 입찰 전 반드시 유치권 관련 전문가와 상담하여 정확한 위험 평가를 수행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.