나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7351 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1804-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도포구' 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 지적상 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 동측 및 본건 일부를
포함한 남측으로 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 역사문화환경보호지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2)
벽돌조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽: 적벽돌쌓기, 본타일마감 등
창호: PVC샷시 이중창호 등임.

-일련번호(2 부속건물)
목조 스레트지붕 단층으로서,
외벽: 잡석 노출쌓기 등임.

이용상태

일련번호(2): 주택으로 이용중임.
일련번호(2 부속건물): 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
일련번호(2 부속건물): 별도의 설비가 없는 것으로 보임.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 블록조 슬래브지붕 단층 보일러실
제시외건물(ㄴ) 블록조 슬래브지붕 단층 주택(욕실 겸 화장실)
제시외건물(ㄷ) 블록조 슬래브지붕 단층 계단실(창고)
제시외건물(ㄹ) 잡석조 슬래브지붕 단층 주택(서재)
제시외건물(ㅁ) 블록조 슁글지붕 단층 보일러실
제시외건물(ㅂ) 블록조 강판지붕 단층 주택(게스트룸)

공부와의 차이

일련번호(2 부속건물)은 공부상 2동이고 용도가 주택이나 1동은 멸실이고 1동의 용도는
창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7351 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1804-2

용도: 단독주택

감정가: 418,591,500원 (약 4억 1,859만원)

토지면적: 509.00㎡ (약 153.93평)

토지지분: 509㎡ (약 153.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.66㎡ (약 27.13평)

건물지분: 89.66㎡ (약 27.13평)

건물 제시외면적: 70.70㎡ (약 21.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 해당 사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도포구' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 역사문화환경보호지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다. 이는 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건의 남서측으로는 지적상 폭 약 6m의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 동측 및 남측으로는 폭 약 3~4m의 현황도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.5. 주변 시설 정보

주변에는 하도포구와 같은 자연 경관이 있으며, 제주 동쪽의 관광 명소와의 접근성도 양호합니다. 검색 결과, 제주시 구좌읍 동복리에 폐기물 소각시설(제주환경자원순환센터)이 운영 중이나, 본건과의 직접적인 인접성이나 혐오시설로 인한 부정적 영향은 크지 않은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박미선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 총 채권액: 3,864,730,272원

* 말소기준권리: 2019년 02월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3, 갑12)

* 근저당권 (을3, 을6)

* 가압류 (갑4 (1), (2), 갑14)

* 임의경매 (갑13) - 본 경매의 근거가 되는 권리

* 말소 예정 사항: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (가압류, 근저당 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 데이터는 '구좌반석타운'(연립주택, 2000년식)의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다. 이들 연립주택의 거래 금액은 약 7300만원에서 9300만원 사이이며, 전용면적은 약 39.6752㎡ (약 12평) 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 단독주택으로, 토지 면적 509㎡ (약 154평) 및 건물 면적 89.66㎡ (약 27평)에 감정가 418,591,500원 (약 4억 1,859만원)으로 책정되었습니다. 이는 주변 연립주택 시세와 비교했을 때, 토지 가치 및 단독주택이라는 점에서 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 제공된 연립주택 거래 사례는 본건의 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다. 본건의 감정가는 해당 지역의 단독주택 및 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 하도포구 인근의 조용하고 한적한 주거 지역에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의는 제공될 것으로 보입니다.

* 자연환경: 제주 동쪽 해안 지역의 아름다운 자연 경관을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 토지 지목은 '대'이나 현황 일부가 '도로'로 이용 중입니다. 또한, 부속 건물 중 1동은 멸실(소재 불명)이고, 나머지 1동의 용도는 공부상 주택이나 현황 창고로 이용 중입니다. 이는 추후 재건축 또는 증축 시 행정 절차상 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 'ㄱ'부터 'ㅂ'까지 여러 개의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이들 건물의 현황 및 유지보수 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수할 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 역사문화환경보호지구 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 구좌읍 하도리의 조용한 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 함께 일괄 매각되는 제시외 건물들을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 공부상 건물 현황과의 차이, 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변의 연립주택 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있으나, 이는 넓은 토지를 가진 단독주택의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다. 잠재적 리스크를 잘 이해하고 관리할 수 있다면, 안정적인 거주 또는 투자 목적으로 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 509㎡ (약 154평)의 토지는 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 높은 활용도를 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 함께 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 부담 없이 취득 가능합니다.

* 하도리 지역의 입지: 제주의 아름다운 자연과 조용한 주거 환경을 갖춘 지역에 위치합니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승을 고려할 때, 현재 감정가는 향후 상승 여력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 418,591,500원입니다. 주변의 연립주택 시세(약 7,300만원~9,300만원)는 본건과 직접 비교하기 어려운 점을 고려할 때, 본건의 가치는 주로 토지 가치와 단독주택의 희소성에 기반합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.