나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1003 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1706-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1003 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1706-3 임야 경매

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제주지방법원 경매3계 2025타경1003 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1706-3 | 감정가: 31,728,000원 | 최저가: 22,210,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1003 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1706-3

용도: 임야

토지면적: 14597.00㎡ (약 4415.04평)

감정가: 31,728,000원 (토지 지분 감정가)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 66124.41 분의 1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이 및 주의 사항

본 경매는 토지 전체 면적 14597.00㎡ 중 일부 지분(66124.41 분의 1)에 대해서만 진행되는 '지분매각' 사건임.

공유자우선매수신고가 있었으나, 현재 '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어 입찰 시 추가적인 권리관계 확인이 필요함.

토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)에 포함되어 있어 낙찰 후 토지 취득 시 관할 관청의 허가가 필요할 수 있음.

1.3. 감정평가 요약

위치: 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리야영장' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 목장용지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 출입 가능하며, 북서측 원거리 약 1.15km 지점에 버스정류장 및 지방도 1119호선이 소재하여 교통 사정은 보통 수준임.

이용상태: 인접도로 대비 완만한 부정형의 토지로서, 현재 자연림 상태로 이용 중임. 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접하고 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주 제2공항 개발 예정지와 인접한 성산읍 삼달리 지역에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 개발 기대감이 잠재되어 있는 지역임.

주변은 '모구리야영장' 등과 근접하여 있어 추후 개발 방향에 따라 관광 레저 시설과의 연계 가능성을 모색해 볼 수 있으나, 현재는 전형적인 농경지 및 임야 혼재 지역으로 정주 환경이나 상업적 입지로서의 가치는 낮음.

2.2. 토지이용계획 및 공법상 제한

계획관리지역으로 분류되어 있어 개발행위의 가능성은 있으나, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전3등급 등 각종 '보전' 관련 규제가 복합적으로 중첩되어 있어 실질적인 건축이나 개발은 매우 까다로울 것으로 예상됨.

특히, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역) 지정으로 투기 수요를 억제하고 있으며, 실수요 외의 목적에 의한 취득은 제한될 수 있음.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 임야 지분 매각 물건이며, 주변 환경 역시 전, 목장용지, 임야가 혼재된 농촌 외곽 지역이므로, 전통적인 의미의 상권 분석은 의미가 없음.

장기적인 투자를 전제로 할 때, 제2공항 개발이 확정될 경우 배후 지역으로서의 지가 상승을 기대하는 투기적 관점이 주를 이룰 수 있음.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설

삼달리 일대는 최근 제주 한달살이 숙소나 감성 숙소가 들어서는 등 조용하고 한적한 분위기를 선호하는 관광객들에게 인기를 얻고 있는 지역임.

차량을 이용해 표선면 시내 등으로 이동하면 대형마트, 편의시설 등을 이용할 수 있어 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 드라마 촬영지 등 아름다운 자연 경관이 주를 이루고 있음.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지일부지분'이며, 소유자 및 채무자가 최OO, 채권자가 전OO인 임의경매 사건임.

공부와의 차이나 제시목록 외의 물건은 없다고 감정평가서에 명시되어 있어 물건 자체의 하자는 없음.

4.2. 공유자 우선 매수 신고의 제한

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 언급되었으나 '제한 있음'이 병기되어 있음. 공유자 우선 매수 신고는 낙찰자가 결정된 후 공유자가 낙찰 가격과 동일한 금액으로 매수하겠다는 의사를 밝히는 절차이나, 현재 제한이 명시된 사유(예: 선행 사건 낙찰자에 대한 제한 등)를 반드시 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

가장 큰 리스크는 '지분' 매각이라는 점임. 지분 취득 후 해당 토지의 사용, 수익, 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유권을 확보해야 하므로 시간과 비용이 소요되는 법적 리스크가 발생함.

5.2. 공법상 규제 리스크

계획관리지역임에도 불구하고 경관, 생태계, 지하수 등 보전 관련 규제가 과도하게 중첩되어 있어, 단독 개발이 사실상 불가능하며, 건축을 위한 인허가 과정이 매우 복잡하고 어려울 수 있음.

5.3. 토지거래허가 리스크

토지거래계약에관한허가구역 내에 위치하므로, 자금 조달 계획 및 이용 목적 등이 허가 기준에 부합해야만 취득이 가능함. 허가를 받지 못할 경우 잔금 납부가 불가능해져 입찰보증금을 포기해야 할 위험이 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 제2공항 예정지 인근이라는 장기적 호재를 가지고 있으나, 현재 복잡하고 엄격한 공법상 규제(경관, 생태계 보전지구, 토지거래허가구역)와 '일부 지분' 매각이라는 태생적 리스크를 동시에 안고 있는 투자 물건임.

투자를 위해서는 제2공항 개발 사업 진행 상황에 대한 면밀한 분석과 함께, 공유자 전원과의 관계 설정 및 지분 분할에 대한 명확한 전략이 선행되어야 함.

6.2. 투자 포인트

장기적 관점의 저가 매수: 감정가 기준 약 4천 평이 넘는 임야 지분을 비교적 낮은 금액으로 취득하여, 장기간 보유 시 제2공항 개발과 연계한 지가 상승을 기대할 수 있음.

공유물 분할 소송을 통한 출구 전략: 지분 매각의 리스크는 공유물 분할 소송을 통해 해소할 수 있으며, 이 과정에서 나머지 공유 지분을 매입하거나 본인 지분을 매각하여 수익을 실현할 수 있음. (다만 소송 비용 및 시간은 고려해야 함.)

법원 정보

제주지방법원 경매3계