나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7727 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2694 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7727 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2694 전 경매

• 사건번호: 2025타경7727
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2694
• 감정가: 537,239,000원
• 최저가: 376,067,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2025타경7727 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2694 | 감정가: 537,239,000원 | 최저가: 376,067,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7727 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2694

용도: 전 (농지)

토지면적: 3217.00㎡ (약 973.14평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

감정가: 537,239,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입찰 유의 사항

**농지취득자격증명 (농취증) 필수**

본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으니 사전에 관할 지자체(대정읍사무소 등)를 통해 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

**특이사항 (분묘)**

감정평가서상 본건 지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재함이 확인되었습니다. 낙찰 후 매수인이 직접 분묘기지권 성립 여부 확인 및 분묘 이장(철거)을 위한 협상 및 법적 절차를 진행해야 하는 명도 리스크가 존재합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 서귀포시 대정읍 무릉리, "무릉중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 단독주택 등으로 형성된 전형적인 제주도 서부권의 농촌 지역입니다. 해당 지역은 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 차량 접근이 가능하고 근거리에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 형태 및 도로 상황

본건 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현황은 농지(전)로 이용 중입니다. 서측으로 폭 5m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 건축 행위에 필요한 기본 도로 조건은 갖추고 있습니다. 다만, 지적도상 남측 및 서측으로 소폭의 도로가 존재하나 현황이 폐도이므로, 주 접근로는 서측의 5m 도로입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

무릉리 일대는 농촌 지역이므로 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 무릉리 마을 중심 또는 차량으로 10분~15분 내외 거리에 있는 대정읍 하모리/모슬포항 일대의 시가지 상권을 이용해야 합니다. 초등학교 및 중학교가 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 검토

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 부동산임의경매 사건입니다. 채권자(제OOOOOOOOOO)에 의한 경매 신청으로, 매각대상은 토지만입니다. 복잡한 건물 권리 문제가 없고, 소유권 이전 관련하여 특별히 명시된 제시 외 건물 및 공부와의 차이가 없어 권리 관계는 비교적 단순하고 깨끗하다고 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

**잠재적 리스크**

1. **농지취득자격증명 미비 리스크:** 가장 중요한 리스크로, 농지법상 자격 요건을 갖추지 못하면 보증금을 잃게 됩니다.

2. **분묘 이장 리스크:** 연고 미상의 분묘 2기 처리를 위한 시간, 비용, 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

3. **환경 규제 리스크:** 계획관리지역이라는 장점에도 불구하고, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역 등 제주특별자치도의 강력한 환경 보전 규제가 다수 중첩되어 있습니다. 이는 향후 토지 개발(건축물의 높이, 용적률, 건폐율, 심지어 허가 여부)에 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

4. **혐오시설 관련:** 인근에 명시된 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어 인근에서 축사 등의 시설로 인한 냄새 등의 환경적 요인이 일부 존재할 가능성은 있습니다.

4. 투자 가치 분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역으로 지정되어 있어 다른 보전지역(농림/자연환경보전) 대비 건축 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 그러나 동시에 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등 다수의 보전 등급 규제가 중첩되어 있어, 일반적인 계획관리지역 토지만큼 자유로운 개발은 어렵습니다. 건축 전 반드시 관할 관청에 개발행위 가능 여부 및 건축 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견**

본건은 3,217.00㎡(약 973평)의 대규모 필지이며 계획관리지역에 속하지만, 강력한 환경규제와 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재라는 3대 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 실수요자(농업인)나 장기적인 관점에서 규제 해제 및 완화를 기대하는 토지 투자자에게 적합하며, 단기적인 개발이나 시세차익을 노리는 투자자에게는 접근이 신중해야 합니다. 감정가가 적절한지 여부는 주변 시세와 규제 강도를 고려하여 판단해야 합니다.

**투자 포인트**

1. **대규모 계획관리지역 농지:** 제주도에서 900평이 넘는 규모의 '전'이 계획관리지역에 포함되어 있다는 것은 큰 장점입니다.

2. **비교적 양호한 교통 접근성:** 차량 접근성 및 보조간선도로 근접으로 물류 및 이동이 용이합니다.

3. **농업 실수요자에게 적합:** 농지 규모가 충분하여 농업 경영 목적으로 활용하기에 유리합니다.

**추천 매수자**

농지 취득 자격이 있으며, 토지 규모를 활용한 영농 목적이나 까다로운 규제를 감안하고 장기적 관점에서 규제가 덜한 범위 내의 개발(단독주택 등)을 계획하는 실수요자. 특히 분묘 이장 문제 해결을 위한 여력과 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계