나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7530 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2138 조천라오체2차 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7530 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2138 조천라오체2차 101동 1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경7530
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2138 조천라오체2차 101동 1층101호
• 감정가: 251,000,000원
• 최저가: 175,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

제주지방법원 경매3계 2025타경7530 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2138 조천라오체2차 101동 1층101호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 175,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 ‘조천라오체2차’ 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경7530 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각구분은 토지/건물 일괄매각의 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2138 조천라오체2차 101동 1층101호(공부상)이나, 현장 표시는 201동으로 확인되어 현장 조사 시 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 251,000,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 146.94제곱미터(약 44.45평), 건물 전용면적은 72.69제곱미터(약 21.99평)입니다. 다세대주택이므로 분양면적은 전용면적에 주거공용면적을 합한 면적으로 이보다 더 넓을 것으로 예상됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 조천읍 중심지에 위치한 조천읍사무소 남동측 근거리에 자리하고 있어, 생활 편의성이 우수합니다.

주위는 단독/공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 주거지역으로, 조용하면서도 기본적인 인프라 접근이 용이한 입지입니다.

감정평가서상 토지는 공부상 지목이 ‘전’ 및 ‘과수원’이었으나, 현황은 건부지인 ‘대’로 이용 중입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

단지 남측 인근에 조천우회로(1132번 지방도)가 소재하여 제주시 동부권역 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

‘조천읍사무소’ 주변의 중심 상권과 연계되어 있어, 기본적인 금융, 행정, 마트, 식당 등의 근린생활시설 이용이 용이합니다.

주변에 조천초등학교, 조천중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경도 무난한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 1132번 지방도인 조천우회로가 가까워 제주 동부 지역의 주요 도로망을 이용하기에 편리합니다.

제주도 특성상 대중교통 이용 편의성은 도심 지역에 비해 낮을 수 있으나, 주요 도로망 접근성이 양호하여 자가용 이용 시 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.4. 잠재적 리스크

감정평가서상 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한을 받으므로 향후 개발행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가서 및 공적 자료상 즉각적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 송전탑, 장사시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도의 특성상 주택가 인근에 소규모 목장 등이 위치할 수 있으므로, 현장 조사 시 악취 등의 혐오시설 유무를 필히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지/건물 일괄매각입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조, 경사슬래브위기와지붕의 지상 4층 건물 중 1층입니다.

기본 위생설비, 난방설비(가스보일러), 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 소유자 및 채무자가 ‘망OOOOOOOOOOOOO’ (사망자)으로 기재되어 있다는 점입니다.

이는 경매 개시 결정 전후로 채무자가 사망했거나, 애초에 사망자를 상대로 경매가 진행되었을 가능성이 있습니다. 적법한 경매 진행을 위해서는 채무자(소유자)의 상속인에 대한 경매 절차 승계가 이루어져야 합니다.

만약 절차 승계가 제대로 이루어지지 않은 경우, 향후 경매 절차에 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 법원의 최종 판단을 확인하고 입찰해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되어, 현장 방문 및 전입세대 열람을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 제주 조천읍 중심 생활권에 위치한 다세대주택으로, 지리적 입지는 양호합니다. 토지가 현황상 ‘대’로 이용되고 있어 주거용 건부지로서 가치가 인정되며, 건물 전용면적이 72.69제곱미터로 비교적 넓어 실거주 목적으로도 적합합니다.

다만, 소유자 및 채무자가 사망자로 기재되어 있는 권리상의 중대한 특이사항이 있어, 입찰 전 법원 공고 및 진행 현황을 통해 경매 절차 승계 여부를 명확히 확인하는 것이 필수입니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1. **안정적인 주거 입지:** 조천읍사무소 근거리의 주택가로, 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주거 환경이 안정적입니다.

2. **넓은 전용 면적:** 전용 72.69제곱미터로, 제주 지역에서 흔히 보이는 소형 주택이 아닌 실속 있는 면적을 갖추고 있어 실수요층 확보에 유리합니다.

3. **토지 현황 이용 가치:** 공부상 지목과 달리 현황이 ‘대’로 이용 중이며, 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 향후 가치 상승의 여지가 있습니다.

4. **상속 문제 해소 시 저가 매입 기회:** 사망자 관련 권리 문제가 해결되고 명확히 경매가 진행되는 경우, 해당 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있어 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계