나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7685 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 544-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7685 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 544-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경7685
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 544-1
• 감정가: 2,564,280,000원
• 최저가: 1,794,996,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매3계 2025타경7685 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 544-1 | 감정가: 2,564,280,000원 | 최저가: 1,794,996,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7685 (1)이며, 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 2,564,280,000원으로 산정되었습니다.

채무자 및 소유자는 주OOOOOOOOO이고, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 544-1이며, 매각대상은 토지매각입니다.

토지면적은 1,676.00㎡ (약 507.00평) 입니다.

공부상 지목은 임야 및 과수원이나, 현황은 대(주거/건축용 부지)로 이용되고 있어 토지의 실질적 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '표선면사무소' 북서측 인근에 위치합니다.

일대는 전, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 면사무소 인근의 중심부와 인접하여 생활 편의성이 확보된 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

본 건은 일단의 부정형의 토지이며, 인접 도로와 대체로 등고·평탄하여 토목 공사 비용이 적게 들 수 있는 장점이 있습니다.

현재 건물이 신축중에 공사가 중단되어진 상태인 점이 확인되었습니다.

남동측으로 폭 약 15m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 법적 제한 사항

본 건 토지는 (1), (2) 모두 제2종일반주거지역 및 고도지구(20m이하)로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 양호한 조건입니다.

특히, (1)은 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있어 건축 시 도로 확보에 유리합니다.

그 외 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 형태

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지매각입니다.

주의사항에 "일괄매각"이 명시되어 있어 기호 (1)과 (2)가 함께 매각됨을 의미합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 리스크)

가장 중요한 특이사항은 "법정지상권" 성립 가능성이 언급된 점과, 주의사항에 "지상 소재 제시외 건물 매각 제외"가 명시된 점입니다.

현재 토지 위에는 공사가 중단된 건물이 신축 중에 있으며, 이 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 이는 매수인이 토지의 소유권을 취득하더라도 건물의 소유자와 법정지상권 성립 여부에 대한 복잡하고 장기간의 법적 분쟁을 겪을 가능성을 시사합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

표선면사무소 인근의 중심 생활권에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 전(밭), 근린생활시설, 단독주택이 혼재되어 있어 주거와 근린생활시설의 수요가 복합적으로 존재하는 지역입니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 상업 시설 도입에도 유리한 조건입니다.

4.2. 생활 정보

인근 버스정류장과 면사무소와의 거리가 가까워 기본적인 행정 및 대중교통 이용에 편리합니다.

주변에 전원주택 및 근린시설이 분포하고 있어 정주 여건은 보통 수준 이상으로 보입니다.

(혐오시설 검색 요청에 대해서는, 제공된 감정평가서 요약본 내에는 혐오시설 관련 정보가 기재되어 있지 않아 추가적인 외부 검색 없이는 확인이 어렵습니다.)

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 법정지상권 리스크 (가장 심각한 리스크)

지상에 위치한 미완성 건물이 매각에서 제외되었고, 특이사항에 '법정지상권'이 언급되었습니다. 매수인은 낙찰 후 건물의 소유자를 상대로 지료 청구, 철거 소송 등을 진행해야 할 수 있으며, 법정지상권이 성립된다면 건물의 존속 기간 동안 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 이는 명도(인도) 문제보다 훨씬 난이도가 높고 장기적인 해결 노력이 필요합니다.

5.2. 공사 중단 건물 처리

매각에서 제외된 신축 중 건물에 대한 처리 계획이 필요합니다. 법정지상권이 성립되지 않는다면 건물을 철거해야 하며, 이 경우 철거 비용이 추가적으로 발생합니다. 성립 여부와 관계없이 건물 소유자와의 협상이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 1,676.00㎡ (약 507.00평)의 비교적 넓은 면적과 제2종일반주거지역이라는 우수한 용도지역을 갖춘 토지입니다. 현황이 '대'로 이용되고 있으며, 면사무소 인근의 양호한 입지 조건이 매력적입니다. 그러나 지상의 미완성 건물과 이로 인해 발생할 수 있는 법정지상권 성립 가능성은 매각가의 하락 요인이자 투자자가 반드시 해결해야 할 핵심 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 표선면사무소 인근의 중심 생활권 위치로 향후 주택, 근린생활시설 개발에 유리합니다.

개발 용이성: 현황이 '대'이며, 평탄하고 폭 15m 도로에 접하여 건축 용이성이 높습니다.

우수한 용도지역: 제2종일반주거지역으로 높은 용적률 및 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

6.3. 해결 필요 사항

법정지상권 성립 가능성에 대한 철저한 분석과 더불어, 입찰 전 현장 조사를 통한 건물의 신축 시점, 건물 소유자 파악 등 면밀한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 잔금 납부 후 건물 소유자와의 지료 협상 및 법적 조치에 대한 계획과 비용 산출이 필수적입니다. 숙련된 전문가의 자문 없이는 위험도가 매우 높은 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계