나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7673 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1548 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7673 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1548 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경7673 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1548 | 감정가: 1,820,718,000원 | 최저가: 1,274,503,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 임야 (자연림)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7673 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1548

용도: 임야 (자연림)

감정가: 1,820,718,000원

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 6,641.00㎡ (약 2,008.85평)

건물면적: 0.00㎡

특이사항: 일괄매각, 수목 포함평가

소유자: 박OO

채무자: 강OO

채권자: 제OOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 임야는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 덕수초등학교 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 제주 중산간 지역의 농촌 환경입니다.

본건은 토지감정요항표상 자연림 상태이며, 비교적 개발 행위가 제한되는 생산관리지역 및 각종 보전지구로 지정되어 있어 환경 보전의 가치가 높은 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

토지 기호(1)은 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

다만, 토지 기호(2)는 지적상 맹지(盲地) 상태로, 인접필지를 경유하여 출입해야 하는 구조적 단점을 가지고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 상태

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의 사항

본건은 토지매각 사건이며, 감정평가 시 수목(나무)의 가치가 포함되어 평가되었다는 점을 유의해야 합니다.

매각대상은 기호(1)과 기호(2) 두 필지를 일괄매각하는 조건이므로, 개별 필지의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 개발 분석 (임야 특성 반영)

본건은 순수 임야로, 상업적인 상권은 존재하지 않습니다.

주변 환경이 단독주택과 농경지 등이 혼재된 중산간 농촌 지역이므로, 생활 편의시설은 다소 원거리에 위치합니다.

토지이용계획 상 강력한 규제가 적용되므로, 대규모 개발보다는 친환경적인 임업, 농업 또는 제한적인 전원주택 등의 용도로 활용 가능성을 검토해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

서귀포시 신시가지(시청)로부터는 약 20여 분, 제주도 중심부(제주시)로부터는 1시간 이내로 연결되어 제주도 주요 거점 도시와의 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 인근 지역인 안덕면 상천리에 광역 폐기물 소각시설이 조성될 예정이었으며, 이로 인해 인근 마을의 반발이 있었다는 점을 감안할 때, 지역 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 법규 및 잠재적 리스크

5.1. 법규상 제한 사항 (최대 리스크 요인)

본건은 개발행위를 크게 제한하는 법규에 다수 저촉되어 있습니다.

생산관리지역: 제한적인 건축 및 개발만 허용됩니다.

경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-1등급 및 5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급에 모두 저촉되어 있어, 토지의 형질 변경 및 건축 행위에 있어 매우 까다로운 허가 조건을 충족해야 합니다.

이러한 보전지구 지정은 향후 개발을 통한 시세차익 실현에 중대한 제약 요인으로 작용합니다.

5.2. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 기호(2) 토지가 지적상 맹지라는 점은 추후 매각 또는 활용 시 가치를 하락시키는 주요 리스크입니다. 기호(1)과 함께 일괄 매각되더라도 기호(2)의 활용 방안에 대한 고민이 필요합니다.

수목 포함 평가: 감정가에 수목의 가치가 포함되어 있으므로, 토지 자체의 가격이 상대적으로 낮게 평가되었을 수 있습니다. 수목의 종류, 상태, 벌채 가능 여부 등을 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 자연림 대형 토지(약 2,008평)로, 감정가 18억 원대의 물건입니다.

우수한 자연 환경과 도로 접근성을 가진 기호(1)과 맹지인 기호(2)가 일괄 매각되며, 생산관리지역 및 각종 보전지구로 인한 강력한 개발 제한이 가장 큰 단점입니다.

투자 가치는 높은 환경 보전 가치와 대형 면적을 바탕으로 한 장기적인 임야 보유 또는 제한적인 생태 관광, 임업 용도의 활용에 초점을 맞추어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

보전 가치 투자: 대규모 면적(2,008평)의 임야를 상대적으로 저렴하게 매입하여 자연 보전이나 환경 관련 사업(탄소배출권 등)을 고려하는 장기적인 투자자에게 적합할 수 있습니다.

제한적 활용: 각종 규제를 충족하는 범위 내에서 산림 경영 계획을 수립하거나, 휴양림 조성, 또는 농업용 창고 등 제한적인 시설 건축을 통한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

가격 협상 여지: 강력한 규제와 맹지 리스크, 그리고 수목 포함 평가 등의 요인으로 인해 1차 유찰 후 가격이 하락할 경우 높은 면적 대비 비교적 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

단, 규제사항에 대한 면밀한 법률 검토 및 현장 조사를 선행한 후 입찰하는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계