나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7655 [1] 제주특별자치도 제주시 이호일동 328-1 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7655 [1] 제주특별자치도 제주시 이호일동 328-1 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경7655 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 이호일동 328-1 | 감정가: 2,752,549,500원 | 최저가: 1,926,785,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 제주지방법원 2025타경7655 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호일동 328-1

용도: 주/상용건물 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택)

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,752,549,500원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자(김OO), 채무자(양OO), 채권자(아OOOOOO)

1.3. 면적 현황 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 2,427.00㎡ (약 734.18평)

- 지분율: 242700

- 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 326.49㎡ (약 98.76평)

- 지분율: 32649

- 제시외면적: 6.80㎡ (약 2.06평, 포함 평가)

2. 부동산 현황 및 입지 분석

2.1. 부동산 현황

건물 구조: 통나무구조 목조지붕 지상2층 건물 (사용승인일: 2015.02.12)

- 이용상태: 1층 근린생활시설, 2층 단독주택(다락 소재)

- 설비내역: 기본위생 및 급배수 설비, 데크, 2층 가스보일러 난방설비 등

2.2. 입지조건 및 주변 환경

위치: 제주시 이호일동 소재 백포동마을회관 동측 인근

주위환경: 단독주택, 공동주택, 일반음식점, 소규모점포 등이 혼재하는 지역

교통: 차량 진입 가능하며, 인근 노선버스정류장 소재. 전반적인 교통여건은 보통 수준

형태 및 도로: 인접도로 대비 등고평탄한 토지. 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 제3종 구역(나 지구) 등 복합적인 용도지역에 속함

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권: 주위는 단독/공동주택과 함께 음식점, 소규모 점포가 혼재된 주상복합 형태의 상권을 형성. 제주공항과 이호테우해변에 인접하여 관광 수요와 지역 주민 수요가 공존하는 입지.

생활정보: 도심에서 서쪽으로 약 6km 떨어져 있어 도심 접근성이 양호하며, 이호테우해변 및 해안도로와 인접하여 해양 레저 및 휴양지로서의 이점이 있음. 생활편의시설은 주상복합지역 특성상 주변에 일정 수준 갖추어져 있을 것으로 보이나, 대형마트 등 주요 시설은 제주시 도심까지 이동해야 할 수 있음.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각됨.

제시외 건물: 제시외 건물(6.80㎡)은 포함하여 평가되었으나, 목록3(전) 지상 소재 철제컨테이너는 매각에서 제외됨.

농지취득자격증명: 목록3(전)에 대하여 농지취득자격증명서 제출이 필요함. 미제출 시 매수신청보증금은 미반환되므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

법정지상권: 특이사항으로 법정지상권 성립 여부가 언급되어 있으므로, 관련 권리관계(건물과 토지의 소유자 관계 등)에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

기타 평가: 조경수, 조경석, 연못 등은 감정평가에 포함됨.

3.2. 잠재적 리스크 (Risk)

농지취득자격증명 미제출 위험: 목록3 토지(전) 때문에 낙찰 후 보증금을 잃을 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 농지위원회 심의 등의 절차를 고려하여 입찰 전 행정관서에 문의해야 합니다.

법정지상권 성립 위험: 법정지상권이 성립된다면 건물의 사용에는 문제가 없을 수 있으나, 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생하고, 추후 법정지상권자에게 지료를 청구하는 등의 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 매수자에게는 큰 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

제시외 철제컨테이너 매각 제외: 목록3 토지 위에 존재하는 철제컨테이너는 매각 제외이므로, 매각 후 해당 컨테이너 소유자에게 철거를 요구하거나 지료를 청구해야 하는 등 토지 이용에 제한과 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 이호일동에 위치하며, 주거와 근린생활시설이 결합된 통나무 구조의 건물입니다. 이호테우 해변과 인접하여 관광 및 주거 입지로서의 잠재력이 있으나, 감정가 대비 토지/건물 비율 및 이용 현황을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 문제와 법정지상권 성립 여부는 매각 후 리스크를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트 (Investment Points)

최고의 입지: 제주공항 및 이호테우해변과 가까운 관광 및 주거 혼재 지역에 위치하여, 향후 주택 및 상가 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

다용도 활용 가능성: 1층 근린생활시설(상가)과 2층 단독주택(주거)이 결합된 구조로, 직접 거주하며 임대수익을 창출하거나 전체를 숙박시설 등으로 용도변경하여 활용할 수 있는 잠재력이 있음 (용도변경 가능 여부 별도 확인 필요).

자연녹지지역 내 취락지구: 자연녹지지역이지만 자연취락지구에 속하여 개발 행위나 건축에 비교적 유리한 조건일 수 있습니다.

토지 면적의 희소성: 2,427.00㎡ (약 734.18평)의 넓은 토지 면적은 장기적인 자산 가치 상승에 긍정적인 요소입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계