나이스옥션 법원경매 제주 2025타경993 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2185 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경993 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2185 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경993 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2185 | 감정가: 339,653,000원 | 최저가: 237,757,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2025타경993 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2185

용도: 임야

감정가: 339,653,000원

토지면적: 3,022.00㎡ (약 914.17평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 주요 현황 및 유의사항

본 건은 임야 2필지를 일괄 매각하는 건으로, 현재 1)은 조경수가 식재된 토지임야, 2)는 토지임야 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

도로 현황: 일련번호 1)은 폭 약 6M(현황 약 4M)의 콘크리트 포장도로에 접하나, 일련번호 2)는 맹지이며 1)을 통하여 출입이 가능합니다.

특이사항:

1) 조경수(수목)의 가치가 감정가에 포함되어 평가되었으므로, 해당 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2) 일련번호 1) 지상의 이동식 컨테이너 1개동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 컨테이너 소유자와의 협의 또는 철거를 위한 조치가 필요합니다.

3) 일련번호 2) 지상에 연고 미상의 분묘 5기가 소재합니다. 이는 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 향후 이장(移葬) 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 분묘의 상태와 연고 확인이 중요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 건은 제주시 조천읍 선흘리 '선흘1리사무소' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 순수 농경지대 및 야산지대입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 용도지역: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 타 용도지역 대비 개발 여지가 있습니다.

보전 규제: 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어, 계획관리지역임에도 불구하고 개발 행위 시 건축 허가 및 인허가 절차가 까다롭거나 제한될 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보 (지역 잠재력 분석)

상권 분석: 본 건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하므로 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 조천읍 선흘리는 람사르 습지인 동백동산을 중심으로 생태 관광지 및 자연 친화적인 이미지가 강합니다. 장기적으로는 제주 중산간 지역의 친환경적인 펜션, 힐링 시설, 대규모 정원 카페 등의 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

생활 정보: '선흘1리사무소'와는 거리가 있어 정주 여건은 떨어지나, 청정한 자연환경 속에서 전원생활이나 조경 사업을 영위하기에는 적합한 입지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 전부이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자가 동일인(안OO)이며, 채권자(주OOOOOOOO)의 근저당권 등에 의해 경매가 진행된 것으로 추정됩니다. 등기부상 권리 관계는 임의경매의 일반적인 원칙에 따라 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이나, 말소기준권리 이후의 임차인 등 권리 신고 여부는 추가적인 등기부 및 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 법정 지상권 및 분묘기지권 리스크

이동식 컨테이너: 매각 제외 물건으로 소유자가 임의로 가져가지 않을 경우 소송을 통해 철거해야 하는 법적 리스크가 있습니다.

분묘 5기: 연고 미상의 분묘는 분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약을 받게 되며, 이장을 위한 소송 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 중 하나로, 입찰 전 현장 확인을 통한 분묘의 상태를 정확히 파악해야 합니다.

4.2. 개발 행위의 제약

본 건은 계획관리지역이나, 제주특별자치도의 엄격한 보전 정책으로 인해 경관/생태계/지하수 보전 4~5등급이 적용되고 있어, 실질적인 개발이나 대규모 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이에 따른 건축 가능 여부 및 규모를 행정 관청을 통해 사전 확인해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 분석

제주시 조천읍 선흘리 지역은 동백동산 및 곶자왈 등으로 유명한 청정 자연지역으로, 주변 검색 결과 특정한 대규모 혐오시설(쓰레기매립장, 폐기물처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 환경적인 측면에서는 양호하나, 보전등급에 의한 개발 제한이 실질적인 리스크입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 제주 중산간 지역에 위치한 약 914평 규모의 계획관리지역 임야입니다. 넓은 면적과 도로 접합 (목록 1 기준)의 장점을 가지고 있으나, 분묘 5기와 매각 제외 컨테이너, 그리고 엄격한 보전등급으로 인해 일반 매각 물건 대비 난이도가 높은 '특수 물건'입니다.

성공적인 투자를 위해서는 분묘 및 컨테이너 처리 방안을 명확히 수립하고, 보전등급에 따른 현실적인 개발 가능성을 확인한 후 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 보전 규제가 있으나, 중산간 임야 중에서는 개발 잠재력이 높은 용도지역입니다.

대규모 토지 확보: 3,022.00㎡ (약 914평)의 넓은 면적으로, 조경 사업, 친환경적인 개인 수목원, 대규모 농장 등의 용도로 활용성이 높습니다.

조경수 가치 포함: 감정가에 조경수 가치가 반영되어 있으므로, 낙찰 후 조경수를 활용한 사업 구상 시 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

5.3. 추천 투자자

분묘 처리 및 행정 규제 리스크를 감수하고 처리할 수 있는 특수물건 경험자

장기적인 관점에서 제주도 임야의 가치 상승을 기대하는 투자자

조경수 식재 등 임야 관리 및 활용에 대한 전문 지식이 있는 실수요자

법원 정보

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