나이스옥션 법원경매 제주 2025타경978 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경978 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4 단독주택 경매

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제주지방법원 경매3계 2025타경978 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4 | 감정가: 489,404,500원 | 최저가: 342,583,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경978 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4205-4

용도: 단독주택 (경매구분: 부동산임의경매)

채무자 겸 소유자: 이OO

채권자: 오OO

1.2. 물건 현황 및 감정가

감정가: 489,404,500원

토지면적: 573.00㎡ (약 173.34평)

건물 제시외면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

특징: 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 평가되었습니다. 건물은 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 구조로 1983년 5월 30일에 사용승인되었으며, 공부상 '주택 및 창고'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 남원읍 위미리 소재 위미초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택이 혼재된 읍소재지 내 주택지대입니다. 주택 및 전원생활에 적합한 입지로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 일주도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 주로 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지면적 573.00㎡는 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있습니다. 고도지구(20m 이하) 및 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)입니다. 토지 면적이 넓어 향후 건축 행위 시 다양한 규제를 종합적으로 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 조건

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가에 제시외 건물 150.00㎡(약 45.38평)와 수목까지 포함되어 평가되었습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로 철거 등 추가적인 법적 분쟁의 가능성은 낮습니다.

3.2. 권리관계

본 경매는 채무자 겸 소유자 이OO의 부동산에 대한 임의경매 사건입니다. 현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 매각 이후 명도 진행 시 점유 관계 및 임차인 유무에 대한 철저한 현장조사와 확인이 필수적입니다. 만약 임차인이 존재한다면 대항력 유무를 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건은 읍소재지 내 주택지대이며 농경지가 혼재되어 있어 상업시설이 밀집된 상권으로 보기 어렵습니다. 기본적인 생활 편의시설은 위미초등학교 주변이나 읍소재지 중심부를 통해 확보해야 할 것으로 보이며, 상세한 상권 현황은 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

위미초등학교와 근접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 감정평가서 요약본에는 구체적인 생활 편의시설(병원, 마트 등)이나 잠재적인 혐오시설에 대한 정보는 언급되어 있지 않습니다. 투자를 결정하기 전에 반드시 주변 환경에 대한 현장답사를 통해 생활 정보 및 잠재적 혐오시설 유무를 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 관련 리스크

건물은 사용승인일이 1983년으로 노후화되어 있어 대대적인 리모델링 또는 신축이 필요할 수 있습니다. 특히 제시외 건물 $150.00 \text{m}^2$ (약 $45.38 \text{평}$)의 규모가 상당한데, 이는 건축물 관리대장에 등재되지 않은 미등기 건물일 가능성이 높으므로, 매각 후 양성화(추인) 가능성 및 절차에 대해 미리 확인해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도(주택 및 창고 vs 주택)의 차이가 존재합니다.

5.2. 규제 복잡성 리스크

토지가 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐있고, 고도지구(20m 이하), 자연취락지구 등의 규제가 복합적으로 적용됩니다. 향후 건축 행위 시 각 규제에 따른 건폐율, 용적률, 건축 높이 등을 면밀히 검토해야 하므로, 건축 전문가의 사전 자문을 권장합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리의 읍소재지 내에 위치하며, 토지면적 $573.00 \text{m}^2$ (약 $173.34 \text{평}$)의 넓은 대지 잠재력을 갖춘 단독주택입니다. 토지의 상당 부분이 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 유리한 이점을 가지고 있습니다. 건물은 노후화되었으나, 넓은 토지를 기반으로 전원주택을 신축하거나 대수선을 통한 리모델링으로 가치를 높일 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 일주도로와 인접하며 위미초등학교 근거리의 주택지대라는 장점을 보유하고 있습니다.

넓은 대지 활용 가능성: $173.34 \text{평}$의 넓은 토지는 향후 신축이나 분할 가능성을 제공할 수 있으며, 특히 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

농촌형 주택 수요 충족: 자연취락지구 및 가축사육제한구역(전부제한)으로 쾌적한 주거 환경이 보장되어, 제주 이주 또는 세컨드 하우스를 찾는 수요층에게 매력적입니다.

제시외 건물 활용: 제시외 건물 $150.00 \text{m}^2$ (약 $45.38 \text{평}$)이 감정가에 포함되어 있어, 명도 후 적절한 리모델링을 통해 주거 공간 외 창고, 작업실 등으로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계