나이스옥션 법원경매 제주 2025타경640 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1967-4 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경640 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1967-4 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경640 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1967-4 | 감정가: 1,003,080,000원 | 최저가: 702,156,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경640 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1967-4입니다.

용도는 전(밭)이며, 부동산 임의경매 사건으로 토지매각 건입니다.

토지 면적은 3215.00㎡ (약 972.54평)으로, 토지 지분율은 321500으로 전 필지에 대한 매각으로 확인됩니다.

감정가는 1,003,080,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 경매 관련 정보

소유자는 김OO, 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

특이사항 및 주의사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 미반환되므로, 낙찰자는 농지취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

본건은 건물면적 0.00㎡, 건물 지분율 0으로 건물 제시외면적 또한 0.00㎡이며, 오직 토지만을 매각대상으로 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재 '영락리사무소'의 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택과 전(밭)이 혼재하는 지역적 특성을 보이며, 주로 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황은 대상 물건까지 제반 차량 통행이 용이하고, 인근에 제주 일주도로가 소재하여 외부와의 연결성이 확보되어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 형태를 가지고 있으며, 인접 도로와 대체로 평탄한 등고 상태를 보이는 '전'으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 폭 약 12~13m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었으며, 임대관계는 미상입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)이 불가하나, 소유자와 채무자가 다르므로 복잡한 채무관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다. 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

3.2. 법정 지상권 및 제시외 물건

제시목록 외의 물건과 건물면적이 0.00㎡인 점을 볼 때, 법정 지상권 성립 여지는 낮을 것으로 판단됩니다. (단, 매각 이후 건축행위로 인한 이슈는 별도 검토 필요)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

토지는 '영락리사무소' 근처에 위치하며, 일반적인 농촌 환경임을 감안할 때, 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 편의시설(사무소, 소규모 상점 등)이 근거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

제주 대정읍 영락리는 해안마을로 내륙으로 갈수록 고도가 높아지며 전체적으로 낮은 평지를 이루고 있습니다. 농촌다움을 보존하고 '머묾'과 '치유'를 테마로 하는 마을로 발전 방향을 모색하고 있는 지역입니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 환경

주변에는 단독주택과 전이 혼재하며, 밭에서는 주로 마늘, 파, 감귤 등을 재배하는 농촌 지역입니다.

영락리 해안은 돌고래 스팟으로도 알려져 있으며, 영락리 방파제 등에서 남방큰돌고래를 관찰할 수 있습니다. 이처럼 자연 경관이 우수하고 한적한 분위기를 제공합니다.

4.3. 혐오시설 검토

외부 검색 결과, 해당 지역(영락리) 자체에 대한 명확한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 토지가 '가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m이내 일부제한))'으로 지정되어 있어, 가축 사육과 관련된 환경적 제약 사항은 이미 반영되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크 (최대 리스크)

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 매수신청보증금 미반환이므로, 이는 입찰 전 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다. 매수인은 농업경영계획서 등을 통해 농지취득 자격을 증명해야 합니다.

5.2. 개발 제한 및 규제 리스크

토지이용계획 상 '계획관리지역'이어서 상대적으로 개발이 용이하지만, 아래와 같은 다양한 중첩 규제를 확인해야 합니다.

1) 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한): 축사 건축 등에 제약이 따릅니다.

2) 도로구역: 일부 면적이 도로 부지에 포함될 수 있으며, 추후 도로 개설 시 제약을 받을 수 있습니다.

3) 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역: 제주도의 엄격한 환경 보전 규제가 중첩되어 있어, 건축 및 개발 행위 시 매우 까다로운 허가 절차를 거쳐야 하며, 개발 규모에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍 영락리에 위치한 약 972.54평 규모의 계획관리지역 내 전(밭)입니다.

넓은 면적을 바탕으로 제주 서남부 지역 내 농업 활동 및 제한적인 개발을 고려할 수 있는 토지입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급의 필수 요건과 경관/생태계/지하수 등 제주도의 깐깐한 개발 제한 규제가 중첩되어 있어, 순조로운 투자를 위해서는 사전 인허가 가능 여부에 대한 심도 있는 검토가 반드시 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지

서측 폭 12~13m 포장도로에 접하여 차량 접근성이 매우 양호하고, 인근에 일주도로가 있어 교통 여건이 보통 수준 이상입니다.

7.2. 넓은 면적과 계획관리지역

3,215.00㎡ (약 972.54평)의 넓은 면적과 비교적 개발이 용이한 계획관리지역 용도로 지정되어 있어, 농업용 외에도 적절한 개발 계획(농가주택, 농촌민박 등) 수립 시 잠재 가치가 높습니다.

7.3. 미래 가치

영락리가 '머묾'과 '치유'를 테마로 하는 마을로 발전 방향을 모색하고 있는 점을 고려하면, 단순 농지가 아닌 향후 제주 서남부권의 힐링 관광 인프라와 연계된 투자 가치도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계