나이스옥션 법원경매 제주 2025타경930 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 2229 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경930 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 2229 전 경매

• 사건번호: 2025타경930
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 2229
• 감정가: 370,874,000원
• 최저가: 259,612,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2025타경930 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 2229 | 감정가: 370,874,000원 | 최저가: 259,612,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경930 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 2229

용도: 전 (농지)

감정가: 370,874,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 청OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 총면적: 2374.00㎡ (약 718.17평)

토지 지분율: 237400/237400 (전체 지분)

건물 면적: 0.00㎡

제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 관계 (특이사항 요약)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 문제

주의사항: 일괄매각, 목록2에 대해 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수신청보증금 미반환), 목록1 지상에 연고 미상의 분묘 1기 소재

2. 감정평가 요약 및 입지조건 분석

2.1. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 제주시 한림읍 명월리 "명월리 상동회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 태양광발전소부지, 농경지 및 임야 등으로 형성된 제주도의 전형적인 농촌 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

일련번호(1): 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지이며 현재 토지임야 상태입니다.

일련번호(2): 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지이며 현재 전(밭, 휴경상태) 상태입니다.

도로상태:

일련번호(1): 동측으로 지적상 폭 약 4~15m, 현황 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

일련번호(2): 남서측으로 지적상 폭 약 12m, 현황 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하여 모두 양호한 도로 접근성을 가집니다.

2.2. 입지조건

토지이용계획:

계획관리지역: 제주도 내에서 비교적 개발행위가 자유로운 용도지역으로, 잠재적 가치가 높습니다.

제한사항: 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등 다양한 보전 지구에 포함되어 있어 향후 개발 시 관련 법규에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

주변 환경: 단독주택과 함께 태양광발전소 부지가 혼재된 환경입니다. 주거 목적보다는 농업, 임업 또는 계획관리지역 내에서 허용되는 시설 부지로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 위험요소

3.1. 권리분석

본건은 토지 전체(토지 지분율 100%)를 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 권리상의 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 조건과 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 (농취증):

목록2 토지가 '전(휴경상태)'이므로 농취증이 필요합니다.

최고가 매수인이 농취증을 지정 기일까지 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금은 반환되지 않고 몰수되므로 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권:

목록1 토지 위에 '연고 미상의 분묘 1기'가 소재합니다.

해당 분묘가 분묘기지권이 성립하는지 여부를 명확히 확인해야 하며, 만약 성립한다면 토지 이용에 제약이 생기거나 향후 분묘 이장을 위한 법적/경제적 부담(이장비, 소송 등)이 발생할 수 있습니다. 특히 연고 미상인 경우 이장 절차가 복잡할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역임에도 불구하고 경관, 생태계, 지하수 등 다수의 보전 지구로 지정되어 있어, 건축물의 종류, 규모, 건폐율, 용적률 등이 일반 계획관리지역보다 엄격하게 제한될 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 주택가 밀집 지역이 아닌 농경지 및 임야가 혼재된 원거리 지역에 위치하므로, 일반적인 상업 시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적은 상권 발달보다는 토지 본연의 가치, 즉 농지 활용 또는 계획관리지역 내에서의 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활정보

주변에 "명월리 상동회관"이 언급되지만, 이와도 원거리에 위치하여 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주요 도로에 인접해 있어 차량을 통한 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서상 제시되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

제주시 한림읍에 위치한 대규모 (약 718평)의 계획관리지역 토지입니다. 상대적으로 완화된 개발 규정을 가진 계획관리지역의 토지라는 점에서 잠재적 투자 가치가 높습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출의무와 분묘기지권, 그리고 다양한 보전 지구 지정으로 인한 개발 제한이라는 명확하고 중요한 리스크를 안고 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주특별자치도의 계획관리지역 대면적 토지입니다. 보전 지구 지정에도 불구하고, 계획관리지역 내에서 허용되는 시설(농어업 관련 시설, 일부 숙박/휴게 시설 등) 부지로의 활용 가능성이 있습니다.

도로 접근성: 일련번호(1)은 4m, 일련번호(2)는 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 건축 시 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

면적의 희소성: 700평이 넘는 대규모 토지로, 향후 용도 변경이나 특정 사업 추진 시 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

5.3. 투자 전 제언

입찰 전 반드시 한림읍사무소 등을 통해 목록2에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

목록1의 분묘에 대해 연고권 주장 가능성이 있는지, 이장 시 예상 비용 및 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

각종 보전 지구 지정에 따른 구체적인 행위 제한을 파악하고 이에 맞는 토지 이용 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계