나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1092 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 2230 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 전임.
기호(2) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2) : 서측으로 노폭 약 3~4미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.
기호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2)는 지목 및 현황 '전'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료 되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1092 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사유에이스대부 (근저당권자)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 2230

용도: 전 (농지)

감정가: 1,486,790,000원

토지면적: 3040.00㎡ (약 919.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

건축물표제부 요약: 해당사항 없음 (건물 없음)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 농지(전)와 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통노선이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1) 토지: 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지이며, 맹지입니다.

* 기호(2) 토지: 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지이며, 서측으로 노폭 약 3~4미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역입니다.

* 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2024년 12월 5일, 주식회사유에이스대부, 975,000,000원)

등기부요약:

* 소유권 관련:

* 갑1 (1932-05-07): 고원종 소유권이전

* 갑4 (2023-06-19): 고대집 외 3명 소유권이전 (일부 지분)

* 갑10 (2023-06-19): 고동석 소유권이전 (시효취득, 고대집 외 4인 지분 전부 이전)

* 부담 관련:

* 을1 (2024-12-05): 주식회사유에이스대부 근저당권 (975,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2024-12-05): 주식회사유에이스대부 지상권설정 - 말소

* 을3 (2024-12-05): 전상호 근저당권 (250,000,000원) - 말소

* 경매 관련:

* 갑11 (2025-04-04): 주식회사유에이스대부 임의경매개시결정 (667,808,219원)

등기부채권 총액: 1,225,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제주시 외도동 지역은 음식점, 서비스업 등이 밀집한 지역 상권이며, 최근 '외도1 골목형상점가', '외도2 골목형상점가'로 지정되어 온누리상품권 가맹 등 제도적 지원 기반이 마련되었습니다. 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 건의 구체적인 소재지(외도이동 2230)는 외도초등학교에서 원거리에 위치하고 있어, 직접적인 상권 중심지와는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 외도초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 농지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설에 대한 접근성은 지역 내에서 추가 확인이 필요합니다.

주변 교육시설: 외도초등학교 (근거리)

주변 환경:

* 제주시는 농지 투기 및 난개발 방지를 위해 농지 관리를 강화하고 있으며, 농지법 위반 사례에 대한 조사를 진행하고 있습니다.

* 제주 지역은 관광객 증가와 더불어 외지인들의 토지 소유 증가 추세가 나타나고 있으며, 이에 따라 농지 보전 및 관리가 중요시되고 있습니다.

* 혐오시설로는 봉개 매립장 등이 있으며, 제주시는 이를 친환경 거점 공간으로 전환하려는 계획을 추진하고 있습니다. 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호(1) 토지는 맹지로서, 도로 접근에 제약이 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 해당 관청에 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다. 이는 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의가 필요할 경우 14일 이내 발급 가능합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 경매 및 등기 관련: 시효 취득으로 인한 소유권 이전 등기(갑10)가 존재하며, 다수의 근저당권 및 지상권 설정이 말소 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동에 위치한 농지(전)로, 총 면적 3040.00㎡ (약 919.6평)입니다. 감정가는 1,486,790,000원입니다. 두 필지로 구분되며, 한 필지(기호1)는 맹지이고 다른 한 필지(기호2)는 도로에 접해 있습니다. 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 시효 취득으로 인한 소유권 이전 등기가 존재합니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 농지로서, 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (단, 현재는 자연녹지지역 등 제한 사항 다수 존재).

* 도로에 접한 필지(기호2)는 활용도가 있으며, 맹지(기호1) 역시 인접 필지와의 연계를 통해 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 외도동 지역은 골목형상점가 지정 등으로 상권 활성화 노력이 진행되고 있어, 주변 지역의 발전 가능성을 간접적으로 시사합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정에는 주변 시세, 물건의 상세 현황, 법원 경매 동향, 입찰 참여자들의 심리 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해야 합니다. 또한, 본 건의 경우 맹지 여부, 농지법 관련 규제, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.