나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7609 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-11 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7609 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-11 임야 경매

• 사건번호: 2025타경7609
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-11
• 감정가: 393,484,000원
• 최저가: 275,439,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매3계 2025타경7609 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 289-11 | 감정가: 393,484,000원 | 최저가: 275,439,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 사건 및 대상 물건 정보

본 건은 제주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건(2025타경7609 (1))입니다. 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 임야(현황 '전') 2필지(일괄매각)가 매각 대상입니다.

감정가는 393,484,000원이며, 토지면적은 총 2,480.00㎡ (약 750.2평)입니다. 건물은 없는 토지 매각 건입니다.

1.2. 물건의 현황 및 특징

지목은 임야이나, 현재는 공히 전(농지)으로 이용 중이며 일부 잡목이 식재되어 있습니다. 기호(1)과 기호(2)는 연접한 토지로 일괄 매각됩니다.

특이사항으로, 본건 토지는 지적공부상 맹지이나, 기호(1)이 서측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 포장도로에 접해 있습니다. 이 도로는 사유지이나 **지역권 설정**으로 인해 인접지 소유자의 통행이 가능한 상태입니다. 기호(2)는 기호(1)을 통해 출입이 가능합니다. 이는 토지 이용에 있어 중요한 권리적 장점입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본 건은 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 '덕수2교차로' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 지방도 주변의 주택 및 농경지대입니다.

2.2. 교통상황:

제반 차량의 출입이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 인근에 평화로가 위치하여 서귀포시 내외로의 이동이 비교적 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계:

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다. 채권자는 대OOOOOOO입니다.

매각 대상은 '토지매각'이며, 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다. 일괄매각 조건입니다.

3.2. 도로 및 맹지 해소:

가장 중요한 권리적 요소는 **도로 접근성**입니다. 지적상 맹지이지만, 사유지에 설정된 **지역권**을 통해 약 3m 포장도로를 이용할 수 있어 사실상 맹지 상태가 해소된 것으로 판단됩니다. 단, 지역권의 구체적인 내용(통행 범위 및 조건)에 대한 추가적인 확인은 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 용도:

주위 환경은 숙박시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 농경지대입니다. 상업시설이 밀집된 상권보다는 농업 및 주거, 관광(숙박시설)이 혼합된 지역으로 이해해야 합니다.

4.2. 혐오 시설:

인근 지역(안덕면 상천리 및 덕수리)에 **광역 폐기물 소각시설** 및 **쓰레기 매립장**(현재 사용 종료 후 원상복구 및 보상 요구 중) 관련 이슈가 있는 것으로 확인됩니다. 이는 잠재적 환경 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 시설의 정확한 위치와 본 건 토지와의 거리를 필히 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 농지취득자격증명 필수:

본 건은 공부상 지목은 임야이나, 현황은 '전'(농지)으로 이용 중입니다. 따라서 **농지취득자격증명**을 발급받아야 하는 농지로 판단되므로, 입찰 전 해당 관청에 재확인 및 발급 가능성을 필수적으로 점검해야 합니다.

5.2. 개발 제한 사항:

토지이용계획상 **계획관리지역**에 속하나, 동시에 매우 많은 규제 구역이 중첩되어 있습니다.

- **경관보전지구(3등급, 4등급):** 건축물의 높이나 모양 등에 제한이 있을 수 있습니다.

- **생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전지구(3등급, 4등급):** 환경 보전 목적의 규제로, 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

- **가축사육제한구역(일부제한), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역:** 특정 용도의 건축이나 개발이 어렵습니다.

*결론적으로, '계획관리지역'임에도 불구하고 중첩된 보전지구로 인해 개발의 자유도는 매우 낮습니다.*

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본 물건은 제주 평화로와 근접하여 교통이 양호하며, 맹지이지만 지역권 설정으로 통행로가 확보된 대형 토지입니다 (약 750평). 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 가치가 높을 수 있으나, 현황 농지에 따른 농지취득자격증명 필요성과 다수의 중첩된 개발 제한 구역은 투자에 있어 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트:

- **대형 면적:** 총 750.2평의 면적으로, 대규모 농지 또는 보전 가치가 있는 토지를 찾는 수요에 적합합니다.

- **도로 확보:** 지역권 설정이라는 권리적 조치를 통해 맹지 리스크가 해소되어 토지의 활용 가치가 증대되었습니다.

- **계획관리지역:** 보전지구 규제가 많더라도 기본 용도가 계획관리지역이라는 점은 장기적인 토지 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

- **농지 활용:** 농업용 또는 보전 목적의 투자를 고려하는 경우, 현황 '전'으로 이용 중이므로 농지 형태로 활용하기 좋습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계