나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7521 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 464-11 목장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7521 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 464-11 목장용지 경매

• 사건번호: 2025타경7521
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 464-11
• 감정가: 700,660,000원
• 최저가: 490,462,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 목장용지

제주지방법원 경매3계 2025타경7521 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 464-11 | 감정가: 700,660,000원 | 최저가: 490,462,000원 | 용도: 목장용지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7521 (1)이며, 부동산임의경매 사건으로 진행됩니다. 본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 464-11 소재의 토지입니다. 감정가는 700,660,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다. 소유자와 채무자는 양OO으로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 토지 현황

본 물건의 총 토지면적은 3305.00㎡이며, 이는 약 1000.00평에 해당합니다. 공부상 지목은 목장용지이나, 현황은 토지임야 상태로 이용되고 있어 입찰 시 반드시 현황을 기준으로 판단해야 합니다. 건물 및 제시외 면적은 없습니다. 토지의 형태는 인접지 및 도로 대비 등고가 완만한 부정형 토지입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경

대상물건은 조천초등학교 교래분교장 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 임야, 목장용지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제주 중산간 지역의 특성을 반영하고 있습니다. 특히 교래리는 제주돌문화공원 등 주요 관광 자원과 인접해 있으며, 주변에 펜션 등 관광 시설이 일부 존재합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 제주 중산간 지역 접근성으로 보았을 때 양호합니다.

2.3. 혐오시설 확인

일반적으로 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 조천읍 교래리 경계 지점이 광역쓰레기소각장 후보지로 검토된 이력이 있으므로, 현장 조사 시 해당 물건지 인근에 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설(축사, 분뇨처리장 등)의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 소유자(양OO)와 채무자(양OO)가 동일한 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지(목장용지) 전부에 해당하며 건물 등 다른 권리가 개입될 여지가 없습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되므로 권리관계는 단순하여 명도 및 기타 권리상의 리스크는 매우 낮습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

가장 중요한 부분은 토지이용계획에 따른 개발 제한사항입니다. 본건은 생산관리지역으로 건폐율 및 용적률의 제한을 받습니다. 또한, 제주특별자치도의 엄격한 환경 규제에 따라 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 환경 규제가 중첩되어 적용됩니다. 특히 건축계획심의대상구역에 저촉되어 향후 개발 시 복잡한 심의 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 또한, '초지'에 해당하여 초지법의 적용도 받습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건지는 전, 임야, 목장용지 등이 혼재된 지역으로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근의 조천초등학교 교래분교장 주변 및 주요 도로변을 중심으로 제한적인 근린생활시설(식당, 펜션 등)이 분포하고 있습니다.

4.2. 생활정보

가장 가까운 학교인 조천초등학교 교래분교장이 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용해야 접근 가능합니다. 비교적 한적하고 자연친화적인 생활 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 공부의 불일치 및 도로 조건

공부상 '목장용지'이나 현황이 '토지임야'인 점은 향후 지목 변경 시 불이익을 받을 수 있는 요소입니다. 지목 변경을 위해서는 관련 법규 및 조례를 사전에 검토해야 합니다. 또한, 지적도상 북동측 도로가 일부 폐도 상태이고 현황은 북측으로 노폭 약 4미터의 막다른 비포장도로에 접하고 있어 건축 등 개발 행위를 위한 도로 요건 충족 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 개발 제한의 중첩

생산관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등 제주특별자치도의 환경 규제가 중첩적으로 적용되어 향후 개발이나 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 초지법의 적용도 받으므로 개발 가능성이 매우 낮거나 까다로울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 1,000평 규모의 제주 중산간 토지로 감정가는 7억원대입니다. 비교적 단순한 권리관계와 차량 접근성 등 기본 조건은 양호하나, 공부상 지목(목장용지)과 현황(토지임야)의 차이 및 막다른 비포장도로 접합 등 도로 조건이 불리합니다. 결정적으로 생산관리지역이면서도 다수의 강력한 환경 규제(가축사육제한, 각종 보전지구, 초지법 등)가 중첩 적용되어 당장의 개발은 매우 어렵거나 제한적일 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 중산간 교래리 지역에 위치하여 자연 환경이 우수하며, 관광자원과 인접해 있습니다. 장기적인 관점에서 제주 토지 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

투자가치: 단기 개발보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 향후 제주특별자치도의 토지 이용 계획 변경이나 규제 완화에 따른 지가 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

주의사항: 입찰 전 반드시 제주시청 관련 부서를 통해 건축 및 개발 가능 여부, 지목 변경 가능성, 도로 사용 허가 여부 등을 사전에 확인하는 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 규제로 인해 매매가 용이하지 않을 수 있는 점을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계