나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1075 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1075 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1 대지 경매

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제주지방법원 경매2계 2025타경1075 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1 | 감정가: 775,832,000원 | 최저가: 543,082,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1075 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1

용도: 대지 (현재 주거기타 및 과수원 이용)

감정가: 775,832,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,616.00㎡ (약 488.84평)

건물면적: 0.00㎡

제시외 건물면적: 261.50㎡ (매각 제외)

1.3. 매각 특이사항

소유자 및 채무자는 양OO으로 동일인이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 본 건은 토지만을 매각하는 조건입니다. 지상에 식재된 과수목 등은 토지에 포함하여 평가되었으나, 지상에 소재하는 261.50㎡ 규모의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 이 점을 반드시 인지해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상물건은 서귀포시 남원읍 신례리 소재 "신례초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택과 과수원 등이 혼재된 주거 및 농업 복합 지역입니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 왕복 2차선 지방도가 소재하여 외부로의 이동이 비교적 원활하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재 무허가 주택이 포함된 주거기타 용도 및 과수원으로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

본 건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 고도지구(15m 이하)로 지정되어 건축물의 높이에 제한이 있으며, 특히 역사문화환경보존지역에 해당되어 개발 시 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 엄격한 심의와 제한을 받습니다. 또한, 토지이용계획확인서상 중로3류(폭 12m~15m) 도시계획도로에 일부 저촉되어 있어 향후 도로 개설 시 토지 일부가 수용되거나 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 그 외 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축사 등의 건축은 불가합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 채권자 농OOOOOOOO의 임의경매 신청에 의한 물건입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(양OO)이므로 복잡한 채무자 변동 관계는 없으나, 매각이 토지만을 대상으로 하므로 지상 건물 소유주와의 관계가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

본 물건의 가장 큰 권리상의 리스크는 '법정지상권 성립 여부 불분명' 및 '제시외 건물(261.50㎡) 매각 제외'입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 본 토지 위에 존재하며, 이 건물에 대해 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있으나, 건물의 철거를 요구할 수 없게 됩니다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않는다면, 건물 철거 및 토지 인도 소송을 통해 온전한 토지 소유권을 확보할 수 있습니다. 매수인은 이 권리관계 해소를 위한 법적 절차 및 비용을 감안하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건은 주택과 과수원이 혼재된 지역 내에 위치하며, 도심의 상권이라고 보기는 어렵습니다. 그러나 인근에 "신례초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 남원읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 교통 상황이 보통 수준으로 차량 이용 시 서귀포 시내 및 기타 지역으로의 접근성은 양호합니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 조사를 통해 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 지상에 존재하는 제시외 건물(261.50㎡)의 처리 문제입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 토지의 사용 목적 및 가치가 크게 달라지므로, 전문가의 면밀한 권리분석이 필수적입니다. 또한, 토지 일부가 도시계획도로(중로3류)에 저촉되어 있어, 향후 도로 개설 계획에 따라 토지 면적의 손실 및 이용 제한이 발생할 수 있습니다. 마지막으로, 고도지구(15m 이하) 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 건축물의 용도, 규모, 높이 등에 상당한 제약이 따르므로, 개발 사업성을 충분히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 제1종일반주거지역의 넓은 대지(약 488.84평)로 제주도 남부 지역의 주거 용도로서 잠재력이 우수합니다. 지방도 인근에 위치하여 접근성도 양호합니다. 다만, 토지만 매각하는 조건으로 인해 지상의 제시외 건물 및 법정지상권 관련 리스크가 명확하여, 일반 투자자보다는 권리분석에 대한 경험이 풍부하고 명도(인도) 및 지상권 관련 소송 수행이 가능한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 낙찰가는 리스크 해소 비용을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

넓은 면적의 제1종일반주거지역 대지로서, 장기적인 관점에서 제주 남부 지역 주택 개발 또는 고급 별장 부지로 활용 가치가 높습니다. 또한, 감정가에 과수목 등이 포함 평가되었으므로, 해당 가치를 고려하여 입찰한다면 토지의 실질적인 활용 가치를 높일 수 있습니다. 중장기적으로 법정지상권 문제를 해소하고 토지이용규제를 극복한다면, 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계