나이스옥션 법원경매 제주 2025타경950 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경950 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경950 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-10 | 감정가: 205,500,000원 | 최저가: 143,850,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경950 (1)이며, 물건의 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-10입니다. 용도는 과수원(현 휴경지 상태)이며, 매각대상은 토지입니다.

토지면적은 685.00제곱미터(약 207.21평)이며, 감정가는 205,500,000원으로 평가되었습니다. 건물 면적은 0.00제곱미터로 건물 매각은 해당사항이 없습니다.

1.2. 경매 및 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 배OO로 동일합니다. 채권자는 평OOOOOO이며, 채무자와 소유자가 일치하므로 일반적인 권리관계는 복잡하지 않아 명도 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 특이사항 및 주의사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점입니다. 농취증 미제출 시 매수신청보증금은 미반환되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

본 물건은 서귀포시 표선면 세화리 소재 가세오름 동측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지 및 단독주택 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있어 교통 상황 및 접근성은 양호합니다. 토지 형태는 인접지와 등고 평탄한 세장형이며 현재 휴경지로 이용 중입니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일하여 법적으로 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지 외의 제시목록 외 물건이나 공부와의 차이는 없다는 감정평가 결과가 있으나, 현장 실사를 통해 타인의 점유 또는 미등기 농작물 유무 등 잠재적 점유 관계를 최종적으로 확인할 필요는 있습니다.

2.3. 토지이용규제 및 잠재적 리스크

최고의 입지: 계획관리지역

본 물건은 토지이용계획상 토지의 활용도가 비교적 높은 계획관리지역에 해당합니다. 이는 건폐율 및 용적률 등에서 유리하여 향후 개발이나 건축 시 보전관리지역 등에 비해 활용 범위가 넓다는 장점을 가집니다.

잠재적 리스크: 개발 제한 사항 및 농취증

계획관리지역임에도 불구하고, 본 토지는 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 보전 및 제한 구역에 포함되어 있습니다. 따라서, 향후 건축 또는 개발 행위 시에는 해당 법규 및 조례의 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

최대 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 현재 휴경지 상태의 과수원이며, 농지법상 농지에 해당될 가능성이 매우 높습니다. 매수인은 농업 경영 계획서를 제출하고 관할 기관으로부터 농취증을 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 위험이 따릅니다. 입찰 전 농업인 자격 요건 및 취득 절차를 반드시 완료해야 합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 도심 상권과의 거리가 있어 상권 및 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 주로 인근 농촌 정주 여건과 연계된 주거 환경입니다. 지도 검색 결과, 인근에 직접적으로 대규모 폐기물 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 소규모 시설은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 투자 타당성 검토

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 전형적인 제주도 중산간의 농촌 지역이므로, 상권 발달은 미미합니다. 생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 표선면 소재지 또는 서귀포 시내권으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다. 하지만 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 투자자에게는 적합한 환경입니다.

3.2. 투자 포인트

계획관리지역: 보전 지역이 많은 제주도에서 비교적 개발 여지가 큰 계획관리지역 토지입니다.

양호한 접근성: 노폭 6미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어나 향후 건축 및 차량 진출입에 유리합니다.

저렴한 면적 대비 투자: 토지 면적이 약 207평으로, 전원주택 건축이나 소규모 농장 운영에 적합한 면적이며, 감정가 기준 평당가(약 99만원)가 서귀포시 계획관리지역 토지 시세와 비교해볼 필요가 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 제주도의 우수한 자연 환경과 계획관리지역이라는 이점을 동시에 갖춘 토지입니다. 귀농/귀촌을 염두에 둔 실수요자나 장기적인 제주도 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합해 보입니다.

다만, 가장 큰 관건은 농지취득자격증명 발급 여부와 다수의 규제 제한 사항을 충분히 숙지하고 개발 계획을 수립해야 한다는 점입니다. 농취증 취득을 확실하게 준비할 수 있는 분에게는 비교적 안정적이고 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 것입니다.

4. 결론 및 유의 사항

농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 검토하고, 현장 실사를 통해 정확한 도로 관계 및 잠재적 혐오시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다. 입찰 금액 결정 시에는 각종 규제에 따른 개발 비용 증가분을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계