나이스옥션 법원경매 제주 2025타경941 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3019 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경941 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3019 주상복합 경매

• 사건번호: 2025타경941
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3019
• 감정가: 377,960,600원
• 최저가: 264,572,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주상복합

제주지방법원 경매3계 2025타경941 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3019 | 감정가: 377,960,600원 | 최저가: 264,572,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경941 (1)이며, 물건 소재지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3019입니다.

용도는 주상복합(공부상 다가구주택, 제1종근린생활시설 등)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 현OO, 채무자는 유OO, 채권자는 동OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 요약

본 물건의 감정가는 총 377,960,600원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 277.00제곱미터(약 83.80평)입니다.

건물 면적은 99.50제곱미터(약 30.10평)이며, 이 외에 감정가에 포함된 제시외 건물 면적(목재지붕 단층 창고)이 있습니다.

1.3. 입지 조건 및 주변 환경

본 물건은 제주시 한림읍 귀덕리 해안가 주변 취락지역에 위치하고 있습니다.

위치는 귀덕초등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택, 식당, 렌트하우스, 전 등이 혼재하는 지역입니다. 해안가에 인접해 있어 입지적 희소성이 있는 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 권리 분석

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지/건물 전체를 인수할 수 있어 권리 관계가 비교적 단순한 편입니다.

경매 구분은 채권자가 경매를 신청한 부동산 임의경매이며, 등기부상 권리 분석의 기준이 되는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

주의사항: 임대 관계는 미상(미확인)이므로, 현장 조사 시 주거 또는 상업용으로 점유하고 있는 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 확인은 명도 리스크를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

1.5. 상권 분석 및 잠재적 활용 방안

본 물건은 해안가 인근의 취락지역에 위치하며, 주위가 렌트하우스나 식당 등 관광 관련 시설이 혼재된 곳입니다.

공부상 용도는 다가구주택 및 제1종근린생활시설(소매점)이나, 과거 게스트하우스, 근린생활시설, 창고 등으로 사용되었고 현재는 방치된 상태입니다.

잠재적 활용 방안:

1. 게스트하우스/독채 펜션: 제주 해안가 입지를 활용하여 건물 리모델링 후 수익형 숙박 시설로 재활용할 수 있습니다.

2. 상업 시설(카페/식당): 1층을 카페나 식당 등 근린생활시설로 재구성하여 관광객을 대상으로 하는 상업시설로 활용할 수 있습니다.

**핵심**: 현재 방치된 상태이며 단전 및 단수된 것으로 판단되므로, 낙찰 후 상당 규모의 리모델링 및 설비 재정비 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 투자금 회수 계획 수립 시 리모델링 비용을 충분히 반영해야 합니다.

1.6. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 귀덕초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 일정 부분 확보되어 있습니다.

생활 편의 시설은 해안가 주변 취락지역의 특성상 식당, 렌트하우스 등 관광 관련 시설 위주로 형성되어 있으며, 기본적인 편의 시설은 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석으로는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해안가 주변의 소규모 정화조나 어업 시설 등은 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 주의 사항

1. 도시 계획 및 제한 사항: 본 물건은 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속하며, 추가로 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한 사항이 있습니다. 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

2. 제시외 및 미등기 건물: 감정 평가에 포함된 제시외 목재지붕 단층 창고와 함께, 건물등기사항전부증명서에 미등재된 일반목구조 목재지붕 단층 5.7제곱미터(약 1.72평) 증축 부분이 존재합니다. 미등기 부분에 대한 양성화(추인) 가능성 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

3. 물건 상태: 현재 단전 및 단수된 상태이며 방치되어 있습니다. 건물의 구조적 안전성 및 리모델링 필요 여부를 전문적으로 진단해야 합니다.

4. 명도 리스크: 임대 관계 미상으로, 점유 현황 및 명도(퇴거) 대상자를 정확히 파악하여 명도 진행 계획을 세워야 합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 제주 해안가 인근의 주상복합 건물로, 입지적 희소성과 상업 시설로의 잠재적 활용 가치가 높습니다. 다만, 현재 건물이 방치된 상태이며 단전/단수가 되어 있어 대규모의 리모델링 투자가 필수적입니다. 또한, 복잡한 도시 계획 제한 사항과 미등기 증축 건물이 권리적/법규적 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. **최고의 입지**: 제주도 한림읍 해안가 주변의 관광 잠재력이 높은 지역에 위치합니다.

2. **용도 변경 및 수익 창출**: 방치된 주상복합 건물을 게스트하우스나 특색 있는 카페/식당으로 재정비하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

3. **일괄 매각**: 토지와 건물을 한 번에 매입하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계