나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7771 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 913-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 '서광1교차로' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접토지 대비 등고 평탄한 자루형지로 휴경상태의 전임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북측으로 폭 약 4미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 지목이 전인 토지로 취득시 농지취득자격증명원이 필요한 것으로 사료되니 해당관청에 재확인 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7771 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 913-3

용도: 전

감정가: 394,617,000원

토지면적: 1,983.00㎡ (약 600평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 '서광1교차로' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주로 전(밭), 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 북측으로 폭 약 4미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

이용 상태는 인접 토지 대비 등고가 평탄한 자루형의 전(밭)으로 현재 휴경 상태입니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 06월 10일에 접수된 세종신용협동조합의 근저당(을3)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 2,518,609,392원입니다.

경매 진행으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 인수되는 권리가 있는지 최종적으로는 매각물건명세서를 통해 확인이 필요합니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 사항은 없으며, 등기부요약상 을4 근저당(세종신용협동조합)은 말소 처리되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 안덕면 서광리는 농업진흥지역 및 자연보전지역의 성격이 강한 지역으로, 주변이 전, 과수원, 임야 등으로 이루어져 있어 전통적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

다만, 인근에 제주신화월드와 같은 대규모 관광단지가 위치하고 있어 관광객을 대상으로 한 일부 서비스업이 발달할 가능성은 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에는 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 제주신화월드와 같은 대규모 복합리조트가 인근에 위치하여 다양한 편의 및 오락 시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용은 지방도를 통한 버스 노선이 있을 것으로 예상되나, 자가용 이용이 보다 편리할 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 정보는 공개된 자료에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 서귀포시 안덕면 지역에 광역 폐기물 소각시설 건립 관련 주민들의 의견이 상이하게 나타나는 사례가 있어 해당 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 다양한 용도 제한 및 규제를 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)

* 공장설립제한지역

* 경관보전지구 1등급 및 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전지구 2등급 및 4등급

* 건축계획심의대상구역

이러한 다중 규제는 향후 토지 이용 계획 수립 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시에 위치한 농지(전)로, 감정가는 3억 9천 4백만 원대입니다.

농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 취득 후에도 해당 자격 요건을 유지해야 합니다.

토지 이용에 있어 상당한 제약이 따르는 다수의 용도지구에 묶여 있어, 개발이나 용도 변경을 통한 투자 수익 창출에는 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 제주도의 토지라는 점과 농업 경영을 목적으로 하는 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 장점과 향후 지가 상승 가능성.

* 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

* 대규모 관광 시설(제주신화월드 등)과의 인접성으로 인한 간접적인 수혜 가능성.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 394,617,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

본 물건의 경우, 농지법 관련 규제 및 농지취득자격증명 발급의 엄격한 요건으로 인해 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높을 수 있습니다.

따라서, 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 농업 경영 계획 구체성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직하며, 실질적인 농업 경영 계획이 있는 경우 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현지 답사를 통한 토지 상태 확인 및 인근 농지 시세 파악, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대한 사전 확인이 선행되어야 합니다.

본 물건은 '인수 보증금'이 없는 것으로 파악되어, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.