나이스옥션 법원경매 제주 2025타경912 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경912 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-2 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경912 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-2 | 감정가: 336,131,000원 | 최저가: 235,292,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경912 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-2

용도: 대지 (일부 '전' 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 336,131,000 원

토지면적: 786.00㎡ (약 237.78평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

1.3. 주요 특이 및 주의 사항

특이사항: 농지취득자격증명 (농취증) 필요, 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항: 일괄매각, 목록 3번 토지는 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출시 매수신청보증금 미반환), 지상 소재 제시외 건물 및 냉동냉장 컨테이너는 매각 제외됨

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도포구' 남도측 근거리에 위치합니다.

일대는 전 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상 물건까지 제반 차량의 통행은 용이하며, 인근에 해안도로가 소재합니다.

원거리에는 일주도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

연접한 부정형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 상태입니다.

기호 (1, 2, 4, 5)는 나지 상태이며, 기호 (3)은 공부상 '전'이나 현재는 시멘트 포장이 되어 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 개발 용도상 비교적 규제가 적은 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등의 복합적인 제한을 받고 있으므로 토지 이용 시 확인이 필요합니다.

2.5. 상권분석 및 생활정보

상권분석: '신도포구' 근거리에 위치하고 있으나, 주변이 주택과 전답이 혼재된 지역이므로 광역 상권보다는 지역 주민을 위한 근린 생활 편의시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

생활정보 (혐오시설): 제시된 감정평가서 요약 내용으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 매각 물건의 특정

본 경매는 '토지매각'으로, 지상에 소재하는 제시외 건물 및 냉동냉장 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

낙찰자는 토지 소유권을 취득하나, 지상 구조물에 대한 소유권은 취득하지 못합니다.

3.2. 핵심 권리 분석 및 리스크

농지취득자격증명 리스크: 목록 3번 토지가 '전'이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 전액을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 있습니다.

법정지상권 리스크: 특이사항으로 '법정지상권' 성립 여부가 언급되었습니다. 매각 제외된 제시외 건물이 이 토지 위에 존재하며, 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 이용에 상당한 제약이 따르게 됩니다. 건물 소유자를 상대로 지료 청구 소송 등을 진행해야 하며, 토지 명도 및 활용에 난이도가 높은 물건입니다.

3.3. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성에 따른 토지 활용 저하 및 명도 관련 법적 비용 발생 가능성이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

또한, 계획관리지역이나 복합적인 보전지구 규제가 많아 건축 행위 전에 반드시 관할 관청에 개발 가능 여부 및 규모를 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

제주 신도포구 인근의 희소성 있는 '계획관리지역' 토지라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 문제와 법정지상권 성립 여지라는 중대한 권리적 하자를 동시에 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.

따라서, 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능성 확인과 함께 법정지상권 성립 및 해결 방안에 대한 철저한 법률적 검토와 명확한 출구 전략이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신도포구 인근, 해안도로에 접하는 '계획관리지역' 토지입니다. 추후 제주 서부 해안 개발 수요 발생 시 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

용도 활용의 유연성: 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 개발 시 다른 용도지역에 비해 건폐율 등에서 유리한 조건이 적용될 수 있습니다.

저가 매수의 기회: 권리 분석이 어려운 물건일수록 유찰 가능성이 높아 실수요자가 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 리스크에 상응하는 가격이어야 합니다.)

법원 정보

제주지방법원 경매3계