나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7503 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 214-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7503 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 214-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경7503 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 214-8 | 감정가: 966,428,250원 | 최저가: 473,550,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 단독주택 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7503 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 214-8

용도: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 966,428,250원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 제OOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 토지거래계약에관한허가구역 지정

1.2. 물건 상세 및 면적 분석

토지면적: 840.00㎡ (약 254.10평)

건물면적: 134.63㎡ (약 40.72평)

제시외 건물: 52.90㎡ (약 16.00평) 매각 포함 (ㄱ~ㅁ), 일부 제외 (ㅂ,ㅅ)

건물구조:

일련번호(2) 주택: 시멘트 블록조 슬레이트지붕(현황 함석지붕) 단층 (1985.05.01 사용승인)

일련번호(2-1) 주택 및 창고: 시멘트 블록조 슬레이트지붕(현황 강판지붕) 단층 (1985.05.01 사용승인)

일련번호(2-2) 창고: 시멘트 블록조 슬레이트지붕(현황 강판지붕) 단층 (1985.05.01 사용승인)

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "신양리복지회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 점포, 일부 숙박시설 등이 혼재하는 주거 및 근린생활 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태는 북서측으로 폭 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

본 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 규제 사항

용도지역: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하)입니다. (제2종일반주거지역은 양호한 주거 환경을 확보하기 위해 필요한 지역으로, 건축 행위에 유리합니다.)

제한 사항:

가축사육제한구역(전부제한)입니다.

장애물제한표면구역입니다.

건축계획심의대상구역(저촉)입니다.

토지거래계약에관한허가구역(2024.11.06 지정)으로, 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있어, 토지 매입 시 관할 관청의 허가가 필수적이며 자격 요건을 충족해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 생활정보

주변은 주택과 소규모 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 성산읍 고성리는 제주 동부 지역의 주요 관광지인 성산일출봉, 섭지코지 등과 인접해 있어 관광 인프라를 공유하며, 향후 제2공항 개발에 따른 직간접적인 개발 압력 및 기대 심리가 작용할 수 있는 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 본 물건은 제2공항 예정지와 관련하여 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 속해 있어 이로 인한 규제가 투자에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 '토지/건물 일괄매각' 건으로 진행되나, *'법정지상권'* 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 분석이 필요합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지를 매수하더라도 건물 소유자에게 토지 이용권을 주장할 수 없게 되어 토지 활용에 심각한 제약을 받게 됩니다.

매각대상은 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)을 포함한 일괄매각이지만, 제시외 건물 중 일부(ㅂ,ㅅ)는 매각에서 *제외*되므로, 낙찰 후 경계 및 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: *법정지상권* 성립 가능성

법정지상권 성립 시 낙찰가와는 별개로 건물 소유자에게 지료를 청구해야 하며, 토지 이용 및 매매에 큰 제한이 발생합니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 입찰가가 크게 달라져야 하므로 전문적인 법률 검토가 필수입니다.

규제 리스크: *토지거래계약에관한허가구역*

매수인은 관할 지자체의 토지거래 허가를 받아야 하며, 실수요자 요건(주거용, 농업용 등)을 갖추어야 합니다. 허가 미취득 시 소유권 이전이 불가능합니다.

물리적 리스크: *제시외 건물 및 공부상 지붕 차이*

일부 제시외 건물(ㅂ,ㅅ)이 매각 제외되어 낙찰 후 건물 철거 또는 인도 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 건물 구조(지붕 재질: 슬레이트 vs. 함석/강판)가 공부와 상이하여 추후 건축 행위 시 문제가 될 수 있습니다.

임대차 관계: *임대관계 미상*

임대차 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 점유 관계 및 인도 명령 절차에 대비해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 성산읍에 위치한 제2종일반주거지역 내 대형 토지(약 254평)를 포함한 단독주택으로, 토지 자체의 잠재력은 높습니다. 특히 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역에 포함되어 있어 중장기적 개발 가치가 기대됩니다.

다만, *법정지상권 성립 여부*와 *토지거래허가구역*이라는 두 가지 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 법정지상권이 성립한다고 판단될 경우 토지 가치가 현저히 하락할 수 있으며, 토지거래허가는 매수인의 자격 요건을 제한합니다. 따라서 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려운 난이도 '최상'의 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 성산읍의 2종일반주거지역이라는 양호한 입지 조건을 가지고 있으며, 대지 면적이 254평 규모로 활용도가 높습니다.

제2공항 수혜 기대: 토지거래허가구역으로 지정된 것은 제2공항 개발에 대한 정부의 의지를 간접적으로 보여주며, 향후 개발 완료 시 지가 상승 가능성이 존재합니다.

넓은 토지 기반의 리모델링/신축 가능성: 대지가 넓어 기존 주택을 리모델링하거나 신축하여 고급 숙박시설 또는 주택으로 개발할 여지가 있습니다. (단, 고도지구 20M 제한 유의)

4.3. 결론

본 물건에 대한 투자를 고려하는 경우, 반드시 *법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 분석*과 *토지거래허가 취득을 위한 구체적인 활용 계획 수립*을 선행해야 합니다. 리스크를 정확히 이해하고 분석할 수 있는 전문 컨설턴트의 자문을 통해 입찰 전략을 수립하는 것이 절대적으로 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계