나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7485 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 879 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7485 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 879 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경7485
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 879
• 감정가: 669,274,000원
• 최저가: 327,944,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매3계 2025타경7485 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 879 | 감정가: 669,274,000원 | 최저가: 327,944,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7485 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 879번지입니다.

이 물건은 현재 공부상 용도는 과수원이며, 매각대상은 토지매각에 해당하는 부동산임의경매 물건입니다.

1.2. 경매 정보

감정가는 669,274,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 애OOOOOOO입니다.

1.3. 면적 및 감정가

총 토지면적은 3458.00㎡ (약 1045.95평)입니다.

토지의 감정가는 669,274,000원입니다.

토지 지분율은 345800으로, 전체 지분 매각입니다.

제시외/건물면적은 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ‘납읍리사무소’ 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제주도 중산간 농촌 지역의 특성을 가집니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 정보

애월읍 납읍리는 제주도의 전통적인 돌담 마을로 알려져 있으며, 최근 들어 제주 서부권의 관광 및 휴양 시설 개발이 활발한 지역입니다.

읍소재지인 애월리 및 제주시내와 인접한 하귀리 생활권과는 다소 거리가 있으나, 애월 지역 전체가 관광지화 되며 생활 인프라도 지속적으로 개선되고 있습니다.

주변에는 펜션, 숙박 시설, 카페 등 관광 편의 시설들이 점차 들어서고 있어 향후 잠재적인 개발 가치도 기대할 수 있는 지역입니다.

3. 물건 분석

3.1. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1) 토지는 부정형 평지로서, 공부상 지목은 ‘과수원’이나 현황은 ‘전’(밭)으로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 2~3m 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 부정형 평지로서, 현황은 ‘진입로’로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로(중로2류 저촉)에 접하여 접근성이 양호합니다.

두 필지는 모두 농지취득자격증명이 필요할 수 있는 농지로 판단됩니다 (관할 관청 확인 필요).

3.2. 법적 제한 사항

두 필지 모두 ‘계획관리지역’에 속하여 향후 건축 행위(건폐율 40% 이하)에 유리한 토지 이용 계획을 가집니다.

그 외 공통적으로 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역(공항시설법), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등 제주특별자치도의 엄격한 보전 및 관리 제한을 받고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계

본 물건은 ‘부동산임의경매’이며 소유자 김OO과 채무자 김OO이 동일합니다.

특이사항으로 ‘법정지상권’ 성립 가능성이 고지되어 있습니다. 이는 매각 물건의 가치 및 활용에 중대한 영향을 미치는 요소이므로 심도 있는 분석이 필수입니다.

4.2. 필수 확인 사항

* 농지취득자격증명 (농취증): 목록1, 2 모두 농지(현황 '전' 또는 '과수원')에 해당되므로, 낙찰자는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.

* 법정지상권: 물건의 특이사항으로 법정지상권 문제가 명시되었습니다. 토지 위에 존재하는 제시외 건물(매각 제외)에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자가 건물 소유주에게 철거 또는 지료 청구를 하는 등 복잡한 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각 조건: 목록1(과수원/전)과 목록2(진입로)는 일괄매각 조건입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 주요 리스크

* 법정지상권 리스크: 목록1 지상에 있는 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 제약이 생기고 명도(인도) 과정이 아닌 지료 청구 소송 등으로 이어질 수 있습니다.

* 농지 현황 문제: 기호(1)은 공부상 과수원이나 현황은 전(밭)입니다. 농지법상 이용 계획 및 취득 절차에 있어 관할 관청과의 사전 확인이 필요합니다.

* 진입로(기호2)의 활용: 기호(2)가 진입로로 이용되고 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되는 부분이 있으므로, 도로 확장 등의 계획 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 혐오 시설 여부

검색 결과, 본건 주변 지역(애월읍 납읍리)은 주로 농경지와 임야, 주거 시설, 관광 시설이 혼재된 곳으로, 직접적인 대형 혐오 시설(쓰레기 매립장, 하수처리장 등)의 위치는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍 납읍리의 ‘계획관리지역’ 토지로서, 우수한 접근성(중로2류 아스팔트 도로 접촉)과 넓은 면적(1045.95평)을 장점으로 가집니다.

그러나 ‘농지취득자격증명’ 필수와 더불어, ‘법정지상권’ 성립 가능성 및 ‘제시외 건물 매각 제외’라는 핵심적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 법정지상권 분석이 이 물건 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

6.2. 투자 포인트

* 넓은 면적 및 계획관리지역: 1000평 이상의 대형 토지이며, 제주도의 엄격한 규제 속에서 비교적 개발 활용도가 높은 계획관리지역에 속합니다. 향후 전원주택단지 또는 대규모 숙박 시설 (관련 법규 확인 필수) 부지로 개발 가능성이 있습니다.

* 양호한 도로 접근성: 기호(2)가 폭 10m 아스팔트 포장도로(중로2류)에 접하고 있어 물류 및 차량 이동이 용이합니다.

* 애월 지역의 잠재력: 애월읍은 제주 서부 관광의 중심지로 성장하고 있으며, 인근의 개발 수요가 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계