나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7476 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-11 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7476 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-11 과수원 경매

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제주지방법원 경매3계 2025타경7476 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-11 | 감정가: 473,500,000원 | 최저가: 331,450,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보 및 기본 현황

본 보고서는 제주지방법원에서 진행되는 부동산임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 제주 서귀포시 대정읍 보성리 소재의 과수원 용도 토지 매각 건으로, 농지법상 '농지취득자격증명' 제출 의무가 있는 것이 가장 큰 특징입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지(500.00㎡) 단독 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-11

용도: 과수원 (현황 휴경지)

사건번호: 제주지방법원 2025타경7476 (1)

감정가: 473,500,000원

토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

토지 지분율: 50000 (전체 지분 매각으로 추정됨)

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재의 '구억리노인복지관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 중산간서로와 같은 주요 간선도로가 인접하여 제반 교통 사정이 양호한 편입니다.

2.2. 권리분석 및 법적 제한

본 물건은 소유자 (더OOOOOOOOO)의 채무에 기하여 채권자 (신OOOOOO)가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 법적 제한은 농지법상의 의무사항입니다.

특이사항 및 주의사항: '농지취득자격증명' 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)이 미반환되므로, 사전에 관할 지자체를 통해 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

용도지역은 '계획관리지역'으로 비교적 개발 및 용도 변경의 여지는 있으나, 제주특별자치도의 엄격한 보전 지구에 중복 지정되어 있습니다.

(경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급)

2.3. 상권분석 및 주변 환경

현재 휴경지 상태의 과수원이며, 주거 및 소규모 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 토지 자체의 상업적 가치는 현재 용도 기준으로는 낮으나, '계획관리지역'의 이점을 활용하여 향후 용도 변경(예: 단독주택, 소규모 근린생활시설)을 시도할 경우 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

토지의 형태는 인접지와 등고 평탄한 부정형이며, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 건축 행위 시 기반 시설 활용에 문제가 없을 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

주변에 '구억리노인복지관'과 주택단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 지역입니다. 차량 접근성이 좋고 간선도로와 인접해 있어 서귀포시 대정읍 시내 및 인근 영어교육도시 등 주요 지역으로의 이동은 편리합니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

3.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 리스크: 농지법상 자격 미달로 증명서 발급이 불가능할 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

2. 제주도 특별법 리스크: '계획관리지역'이라 하더라도 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등 제주특별자치도 특별법에 의한 중첩규제가 심하여, 희망하는 개발 행위나 건축에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 지하수자원보전 3등급/4등급 지역에 걸쳐 있어 개발 시 환경영향평가 및 규제 검토가 필수적입니다.

3. 현황 휴경지: 현재 이용 상태가 '휴경지'이므로, 취득 후 농지로서 이용하거나 개발 행위를 진행하는 데 별도의 시간과 비용이 소요됩니다.

3.2. 주변 환경 및 혐오시설

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 인근은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대형 공장이나 쓰레기 처리 시설과 같은 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 농경지가 분포하고 있어 계절에 따라 비료/농약 사용 및 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한) 지정 등으로 인한 환경적 영향은 고려해야 합니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 '계획관리지역' 토지입니다. 감정가 대비 투자 매력도는 현장 답사를 통한 개발 가능성(특히 제주도 조례 충족 여부) 검토 후 최종 판단해야 합니다.

핵심은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부와 제주특별법상 중첩된 규제(경관, 생태, 지하수)를 극복하고 개발(건축) 허가를 받을 수 있는지의 여부입니다. 단순 농업용지 취득보다는 개발 목적의 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역: 용도지역상 건폐율 40%, 용적률 80%로 타 토지 대비 개발 여력이 높은 지역에 해당합니다. (단, 제주특별법 규제 우선 확인 필요)

2. 교통 접근성: 중산간서로 인근으로 접근성이 양호하여, 향후 주거지 또는 소규모 숙박/근린시설 개발 시 수요 확보에 유리합니다.

3. 영어교육도시 배후: 대정읍은 제주국제영어교육도시의 배후 주거지 역할을 수행하며 꾸준한 지가 상승 요인을 보유하고 있습니다.

4. 면적 및 가격대: 약 151평의 적절한 면적으로, 개인 투자자가 접근하기에 부담이 적은 면적대입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계