나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1011 [1] 제주특별자치도 제주시 도남동 800 도남1차이-편한세상 107동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1011 [1] 제주특별자치도 제주시 도남동 800 도남1차이-편한세상 107동 1층102호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경1011
• 주소: 제주특별자치도 제주시 도남동 800 도남1차이-편한세상 107동 1층102호
• 감정가: 544,000,000원
• 최저가: 380,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

제주지방법원 경매2계 2025타경1011 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 도남동 800 도남1차이-편한세상 107동 1층102호 | 감정가: 544,000,000원 | 최저가: 380,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1011 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도남동 800 도남1차이-편한세상 107동 1층102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

채무자/소유자: 한OOOOOOOO / 이OO

채권자: 정OO

1.2. 감정가 및 면적 현황

감정가: 544,000,000원

토지 면적: 62.86㎡ (약 19.01평)

건물 면적 (전용): 84.65㎡ (약 25.57평)

*공급(분양) 면적은 통상 112.39㎡ (약 34평형) 내외로 추정됨.

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡ (제시외 물건 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 우수한 주거 환경

본건은 제주시 도남동 소재 도남초등학교 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 환경: 접근성 양호

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주위를 폭 약 8m~12m의 포장도로가 둘러싸고 있어 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태: 기준층 1층 물건

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 제1층 제102호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며 창호는 새시창호입니다. 기본 급배수 및 위생설비, 난방설비(보일러), 승강기 설비 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다. 권리 분석상 특이사항은 없는 것으로 보이나, 매각물건명세서 등 최종 공고문을 통해 선순위 임차인 및 기타 법정지상권 등 추가적인 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 낙찰 시 점유자가 '소유자'인지 '임차인'인지 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 임차인일 경우 대항력 유무를 철저히 확인해야 하며, 미상의 경우 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 공동주택이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 근린상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 제주 중심지와의 접근성이 용호하여 생활의 편리성이 높습니다.

4.2. 교육 환경

도남초등학교가 인근에 위치하여 학군이 잘 형성되어 있어 자녀가 있는 세대에게 유리한 입지입니다. 인근에 상대보호구역도 지정되어 있어 교육 환경 보호에 이점이 있습니다.

4.3. 혐오 시설

주변 시설 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에서 직접적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(폐기물 처리시설, 대규모 송전탑, 화장장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 사항: 고도제한 및 기타 규제

본 건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있으며, **고도지구(15M이하), 고도지구(30M이하)**가 중첩되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한을 받을 수 있습니다.

또한, **절대보전지역(저촉)** 및 **지하수자원특별관리구역**, **장애물제한표면구역** 등의 다양한 규제가 존재하므로, 토지 이용 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이와 같은 규제는 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

5.2. 물건의 위치: 1층의 단점

경매 대상이 아파트 1층 물건이므로, 사생활 보호, 일조량, 소음 문제, 저층 특유의 습기 문제 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 다만, 1층 특성상 고층 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있다는 장점도 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주시 도남동은 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 본 건은 초등학교 인근에 위치한 대단지 아파트입니다. 감정가 5억 4,400만원은 현재 시세 대비 적정 여부를 판단하는 기준으로 활용될 수 있으며, 매각가율에 따라 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 1층 물건의 특성과 함께 토지에 부과된 고도지구, 절대보전지역 저촉 등 복잡한 규제 사항은 반드시 입찰 전 리스크로 인지하고 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 시내 중심지와 가까운 주거 선호도 최상위 지역입니다.

가격 경쟁력: 1층 물건의 단점을 역이용하여, 고층 대비 낮은 가격으로 시세보다 경쟁력 있는 낙찰을 기대할 수 있습니다.

대단지 프리미엄: 도남1차 e-편한세상은 규모와 브랜드 가치가 있어 환금성이 우수합니다.

실거주 용이성: 주변 환경과 교통 조건이 양호하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계