나이스옥션 법원경매 제주 2025타경903 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4038 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경903 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4038 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경903 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4038 | 감정가: 1,333,608,000원 | 최저가: 653,468,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경903 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 4038

용도: 임야 (토지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,333,608,000원

1.2. 면적 및 매각 범위

토지면적: 9,888.00제곱미터 (약 2,991.07평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

토지 지분율: 988800

건물면적: 0.00제곱미터 (제시외 건물 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 '굽은오름' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 전(밭), 임야 등이 혼재되어 있는 전형적인 중산간 지역입니다.

교통상황은 대상 물건 인근까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 근거리에 중산간도로가 소재하고 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

본 건 토지는 연접한 부정형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고(높이가 같음) 및 평탄한 형태를 보이며, 현황은 임야(산림) 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 2~3m의 시멘트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자 제OOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

매각 대상은 토지 전부(지분율 988800)이며, 제시 목록 외의 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인을 위해서는 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상(미확인)이므로, 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 다수의 중첩된 법적 제한을 가지고 있습니다.

주요 용도지역은 계획관리지역으로, 개발 행위는 가능하나 아래와 같은 강력한 제한을 받습니다.

- 가축사육제한구역 (일부 제한 및 전부 제한 구역 혼재)

- 경관보전지구 4등급 (2023년 1월 30일 지정)

- 생태계보전지구 5등급 (2023년 1월 30일 지정)

- 지하수자원보전 4등급

4. 시장 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 건은 제주 중산간 지역에 위치하여 주거 밀집 지역이나 상업 지역이 아닙니다.

따라서, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 근거리 중산간도로를 이용하여 인근 마을이나 읍내(한경면, 한림읍 등)로 이동해야 하는 생활 환경입니다.

주변 상권은 전원 주택이나 관광객 대상의 소규모 펜션, 카페 등에 한정될 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 토지 이용계획 및 제한사항입니다.

계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급 등 다수의 보전 지구에 중첩 지정되어 있어, 개발 시 제약을 받을 수 있는 건축물의 규모나 용도가 매우 제한적일 수 있습니다.

대규모(9,888제곱미터, 약 2,991평)의 임야이므로, 형질 변경 및 개발 허가를 위한 비용과 시간이 예상보다 많이 소요될 수 있습니다.

임대관계가 미상인 점도 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 리스크입니다.

4.3. 혐오시설 유무

토지 소재지인 한경면 조수리 일대는 제주의 청정한 중산간 지역에 해당하며, 감정평가서 상 주변에 단독주택과 임야 등이 혼재하는 환경으로 미루어 볼 때, 인근에 대규모 공장이나 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 건은 13억이 넘는 높은 감정가를 가진 대규모(약 2,991평) 임야로, 제주 중산간의 뛰어난 자연환경을 가진 곳에 위치합니다.

교통 접근성이 양호하고 시멘트 포장도로에 접해 있다는 장점을 가집니다.

그러나 계획관리지역이라는 이점에도 불구하고, 경관 및 생태계 보전 지구 등급에 중첩되어 있어 향후 개발 행위의 난이도가 높을 것으로 예상됩니다.

따라서 개발 목적보다는 보전 가치나 장기적인 토지 가치 상승을 목표로 하는 투자가 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 중산간도로 근접성 및 굽은오름 근처의 청정한 자연환경을 선호하는 투자자에게 매력적입니다.

대규모 토지: 약 2,991평의 대규모 토지로, 추후 법적 규제가 완화되거나 규제 범위 내에서 활용 가능한 경우 활용도가 높습니다.

장기적 가치: 개발 압력이 높은 제주 지역에서, 희소성 있는 대규모 계획관리지역 토지를 선점하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

*주의*: 토지 이용계획 및 제한사항을 반드시 재확인하고, 해당 규제 내에서 건축 가능한 구체적인 건축 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계