나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7726 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 140 전 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7726 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 140 전 경매
- 사건번호: 2025타경7726
- 주소: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 140
- 감정가: 998,276,000원
- 최저가: 698,793,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 전
제주지방법원 경매2계 2025타경7726 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 140 | 감정가: 998,276,000원 | 최저가: 698,793,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요 및 특이사항 분석
1.1. 기본 정보 요약
사건번호: 제주지방법원 2025타경7726 (1)
소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 140 외 2필지 (일괄매각)
용도: 전 (밭) 및 도로
감정가: 998,276,000원
토지면적: 3,907.00㎡ (약 1,181.94평)
건물면적: 없음 (토지 매각)
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 제OOOOOOOOOO
1.2. 물건의 특성 및 주의사항
본 물건은 제주특별자치도 제주시 우도면에 위치한 '전(밭)' 및 '도로' 용도의 토지 3필지(기호 1, 2, 3)가 일괄 매각되는 건입니다.
총 면적은 3,907.00㎡로 대형 평수에 해당하며, 대부분 농지(전)로 이용 중입니다.
주의사항: 농지취득자격증명 (농취증) 필수
본 물건(목록 1, 3)은 농지이므로 최고가 매수신고인은 매각결정기일(통상 매각기일로부터 7일 이내)까지 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.
매각 대상: 토지매각
건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 현황상 건물 제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.
일괄매각
기호(1), (2), (3) 토지 전체를 묶어 한꺼번에 매각하는 조건이므로, 개별 필지의 취사선택은 불가능합니다.
경계 돌담 및 자생 수목
기호(1, 3) 지상에는 자생하는 수목 및 경계 돌담이 소재합니다. 이는 매각에 포함되거나 별도 처리가 필요할 수 있습니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지조건
최고의 입지: 제주 우도의 중심부 '영일동포구' 인근 농지
본 토지는 제주 우도면 연평리 소재 '영일동포구' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
교통 상황
본건까지 차량 진입이 가능하며, 남서측 원거리에 우도 진출입이 가능한 천진항이 소재하여 우도 내에서의 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
도로 접면
기호(1, 3)은 지적도상 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접해 있고, 기호(2) 자체가 폭 약 4~5m 내외의 도로 구성 부분입니다. 도로 접근성이 양호합니다.
토지 이용 계획
기호(1~3) 모두 계획관리지역에 해당합니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발이 가능한 지역으로, 향후 활용도 측면에서 유리합니다.
가축사육제한구역(일부/전부 제한) 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 관련 규정을 준수해야 합니다.
2.2. 상권분석 및 생활정보
상권 분석
본건 주변 영일동포구 인근은 우도 땅콩마을 등이 위치해 있으나, 주요 상권은 검멀레해변 주변 상점거리나 천진항, 하우목동항 인근에 집중되어 있습니다.
따라서 본건 주변은 관광객 유입이 많은 주요 상업 지구라기보다는 농지 및 주택이 혼재된 준주거 지역의 성격이 강합니다.
생활 편의시설
우도 면적 자체가 작아 기본적인 생활 편의시설(식당, 카페, 숙박업소 등)은 해안도로를 따라 산재해 있으며, 연평리 인근 비양도 입구에 편의시설을 이용할 수 있습니다.
연평리 내에서도 근린생활시설 건설 현장이 확인되는 등 개발 움직임이 있어, 장기적으로 편의시설 접근성이 개선될 여지가 있습니다.
2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설
잠재적 리스크
1. 농지취득자격증명 (농취증): 농지법상 경작 의무가 발생하며, 취득 절차 이행 실패 시 보증금을 잃을 수 있습니다.
2. 토지 형태: 기호(1), (2)는 부정형의 토지로 이용 효율성이 정형 토지 대비 낮을 수 있습니다.
3. 지상물: 경계 돌담 및 자생 수목 처리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.
혐오시설 분석
우도면 연평리 지역은 대표적인 관광지이자 섬의 특성상 대규모의 광역 폐기물 처리 시설이나 기피 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.
주변은 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 인근에 비양도 야영장 등 관광시설이 위치하여 주거 환경 저해 시설은 없는 것으로 판단됩니다.
3. 권리 분석
3.1. 권리관계
경매구분: 부동산 임의경매
본건은 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보 물권에 기해 진행된 경매입니다.
소유자/채무자 일치
소유자와 채무자가 김OO로 일치하여, 일반적인 경매에서 나타나는 복잡한 권리관계가 발생할 가능성이 낮습니다.
매각 대상
순수 토지 매각 건이며, 제시외 건물 및 기타 물건은 없는 것으로 보고되었습니다.
임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 현황상 '전(밭)'으로 이용 중이므로 실제 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 현장 확인이 필수입니다.
4. 종합 의견 및 투자 포인트
4.1. 종합 의견
본 물건은 대한민국 대표 관광지인 제주 우도 내의 '계획관리지역' 토지로서, 미래 개발 가능성과 희소성을 모두 갖춘 대형 면적(3,907.00㎡, 약 1,181.94평)의 농지입니다.
감정가 9억원대 후반으로 우도 내에서 비교적 고가에 형성되어 있으나, 계획관리지역의 용도와 큰 면적을 고려할 때 잠재적 가치는 높습니다.
다만, 농지이므로 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이며, 이는 실수요(농업 경영) 또는 투자 목적(개발)을 위한 준비가 되어 있는 매수인에게만 적합합니다.
4.2. 투자 포인트
투자 포인트 1: 계획관리지역 내 대형 평수 확보
토지 대부분이 '계획관리지역'에 속하여 향후 펜션, 카페, 근린생활시설 등의 개발이 상대적으로 용이합니다. 특히 우도 내에서 1,000평 이상의 대형 필지를 확보하는 것은 매우 희소성이 높습니다.
투자 포인트 2: 우수한 도로 접근성
폭 4~5m 내외의 포장도로에 접해 있어 개발 시 인허가 및 건축 공사에 유리합니다.
투자 포인트 3: 관광 인프라 인접
주요 관광 명소(검멀레해변, 비양도 등)와 천진항의 접근성이 보통 이상이며, 관광객 유동 인구를 활용한 숙박 및 상업 시설 개발 여지가 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매2계