나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7718 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1964-2 대림아파트 101동 8층 905호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7718 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1964-2 대림아파트 101동 8층 905호 아파트 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경7718 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1964-2 대림아파트 101동 8층 905호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2025타경7718 (1)의 부동산임의경매 물건으로, 제주특별자치도 제주시 연동 1964-2 대림아파트 101동 8층 905호입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 304,000,000원입니다.

건물 전용면적은 66.85㎡ (약 20.24평)이며, 아파트의 경우 일반적으로 전용면적을 기준으로 약 83.56㎡ (약 25.28평) 내외의 공급면적으로 추정됩니다. 토지면적은 30.43㎡ (약 9.20평)이며, 본 건은 8층 건물의 최상층(8층)에 위치하고 1990년 12월 15일에 사용 승인된 철근조 슬래브지붕 구조입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 제주시 연동 소재 '남녕고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제반 차량 접근이 가능하고 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 고도지구(35M이하, 55M이하) 및 방화지구에 포함되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 연동은 제주시의 핵심 주거 및 상업 지역 중 하나로, 주거 편의성과 상업 시설 접근성이 우수한 지역입니다. 인접 도로 대비 평탄한 지형에 위치하며, 북동측으로 폭 약 15m 내외, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본건 주변은 공동주택 및 상업시설이 조화롭게 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(점포, 상가 등) 이용에 불편함이 없습니다. 특히 주거지 인근 상업지구의 편의 시설을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있어 실거주 및 임대 수요 모두 활발할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 한OOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 변OO으로 동일합니다. 이는 통상적으로 대출 금융기관의 담보권 실행을 위한 경매로 해석되며, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 현재 아파트로 이용 중이며, 감정평가 시 현장 조사에서 이해관계인 부재로 인하여 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요하며, 임대 관계는 미상인 상태이므로 매각 시 인수할 수 있는 임차인의 권리(대항력 등) 여부를 입찰 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다.

4. 생활 정보

4.1. 교통 및 인프라

본 건 아파트는 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있어 생활 인프라는 양호한 수준입니다. 시내 주요 간선도로 접근이 용이하여 제주시 내 이동이 편리합니다.

4.2. 교육 환경

본 건 동측 인근에 '남녕고등학교'가 소재하고 있으며, 관련 법규상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 것으로 판단됩니다. 초중고 학군 접근성이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 지역 제한 사항

토지 이용 계획상 고도지구(35M이하, 55M이하) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당되어 건축물의 신축, 증축, 개축 시 고도 제한을 받을 수 있습니다. 현재 본 건은 기축 건물이므로 큰 제약은 없으나, 장래 재건축이나 대수선 시에는 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 환경 및 기타 시설 (혐오시설)

본 건은 제주시 도심에 위치하고 있으며, 자료에 나타난 주변 환경 정보 및 입지적 특성상 일반적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, '장애물제한표면구역' 지정에서 알 수 있듯이 제주국제공항과 비교적 가까워 항공기 소음에 노출될 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통해 소음 민감도를 직접 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 우수한 주거 및 상업 인프라를 동시에 활용할 수 있는 뛰어난 입지를 가지고 있습니다. 1990년 사용승인으로 다소 연식이 있으나, 핵가족화 시대에 적합한 전용면적(20평형대)과 8층 중 8층의 탑층이라는 희소성이 있습니다. 권리 분석상 임대차 관계 미상이 가장 큰 주의 사항이므로, 입찰 시 해당 리스크를 충분히 감안하여 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 시내 중심부 연동에 위치하여 실거주 만족도가 높고, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

교통 및 상권 편의성: 잘 갖춰진 도로망과 상업 시설 접근성이 우수하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

규제 활용: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸친 토지이용계획은 장래 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가 304,000,000원을 기준으로 향후 유찰 시 투자 매력도가 높아질 수 있으며, 주변 실거래가와 비교 분석하여 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계