나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7252 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7252 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경7252
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-4
• 감정가: 1,588,294,000원
• 최저가: 778,264,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매3계 2025타경7252 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-4 | 감정가: 1,588,294,000원 | 최저가: 778,264,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 보고서 (제주지방법원 2025타경7252 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 제주지방법원 2025타경7252 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-4

용도 임야 (과수원 등으로 이용 중)

감정가 1,588,294,000원

토지면적 1378.00㎡ (약 416.85평)

매각 대상 토지매각 (일괄매각)

경매 구분 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자 강OO / 주OOOOOOOO / 제OOOOOOOOOO

특이사항 농지취득자격증명 필요 (목록 1, 2)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '법환초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

토지 형태는 부정형의 완경사지로 현재 과수원 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호(1, 3) 토지는 본건 동측으로 중로(폭 20m~25m)에 접하여 개발 여건이 양호한 편이나, **기호(2) 토지는 지적상 맹지**이므로 개별적인 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 주된 용도는 임야 및 과수원이므로 일반적인 상업 시설이나 생활 편의시설 밀집 지역으로의 상권 분석은 적합하지 않습니다.

주위가 농지 및 근린생활시설 지역임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근에 소재할 것으로 예상되며, 감정평가서에 언급된 **'법환초등학교'** 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성은 양호한 것으로 보입니다.

인근에는 법환초등학교 외에 서귀포여자고등학교, 서귀포대신중학교 등이 차량으로 약 2km 이내에 위치하는 등 교육 환경은 갖추어져 있습니다.

주변에 특정 혐오시설이 근접해 있다는 검색 결과는 직접적으로 확인되지 않았으나, **광역 폐기물 소각시설** 유치와 관련된 서귀포시의 일반적인 지역 갈등 사례가 존재하므로 현장 방문 시 주변 환경과 지자체 개발 계획을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

제시 외 건물은 없으며, 공부와의 차이점도 없는 것으로 확인되어 **물건 자체의 권리 관계는 비교적 명확**합니다.

**가장 큰 특이사항이자 리스크**는 본건 토지 목록 중 **기호(1)과 (2)가 농지**에 해당하여 **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필요하다는 점입니다. 농취증은 매각기일 7일 이내에 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금(입찰 보증금)이 **미반환**되므로 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계는 미상으로 보고되어, 낙찰 후 추가적인 임차인 명도 관련 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 만일의 경우에 대비하여 현장 조사가 요구됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) **농취증 미제출 리스크**: 기호(1), (2) 농지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성 및 시한 내 제출 여부는 반드시 사전 확인되어야 하는 최대 리스크입니다.

2) **기호(2) 맹지 리스크**: 기호(2) 토지가 지적상 도로에 접하지 않은 맹지이므로 단독 활용에 제약이 있으며, 인접 토지(기호 1 또는 3)와의 연계 활용이 필요합니다.

3) **개발 제한 구역**: 토지이용계획상 **자연녹지지역**이며, 중로에 접함에도 불구하고 **가축사육제한구역, 상대보호구역(학교시설 보호), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역** 등 다수의 규제에 묶여 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

4) **수목 관리 불량**: 감귤나무 등의 수목이 토지에 포함되어 평가되었으나, 관리 상태가 불량한 것으로 보고되어 있어, 실제 가치 반영 및 낙찰 후 재정비 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 제주도 서귀포시 법환동 인근의 자연녹지지역 내 토지로서, 전체 면적이 1378.00㎡ (약 416.85평)로 규모가 상당합니다. 기호(1, 3)은 중로에 접하고 있어 접근성이 양호하나, 기호(2) 맹지 및 농지취득자격증명 필요라는 중대한 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

따라서, 단순 투자 목적보다는 농지 취득 및 관리 능력이 있고, 장기적인 개발 규제 완화 또는 토지 가치 상승을 기대하는 실사용자 또는 개발업자에게 적합할 수 있습니다.

투자 포인트

1. **최고의 입지:** 기호(1, 3)이 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있어 도로 접근성이 매우 우수합니다. 이는 향후 개발 또는 매각 시 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

2. **규제지역 내 희소가치:** 자연녹지지역은 보전가치와 동시에 도시지역의 개발 여지를 남겨둔 지역입니다. 다수의 규제가 존재하나, 중로 접합 토지의 특성을 활용하여 장기적인 관점에서 접근할 경우 높은 잠재 가치를 가질 수 있습니다.

3. **일괄 매각의 이점:** 맹지인 기호(2)를 도로가 접한 기호(1) 및 (3)과 함께 일괄로 취득하게 되므로, 전체 토지 필지를 하나의 단지로 효율적으로 관리하고 활용할 수 있습니다.

4. **감정가 대비 수익성:** 농취증 리스크 등으로 인해 입찰자가 제한될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계