나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1029 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 704-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1029 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 704-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경1029 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 704-4 | 감정가: 302,909,400원 | 최저가: 212,037,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서 (제주지방법원 2025타경1029)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 제주지방법원 2025타경1029 (1)이며, 물건의 용도는 단독주택으로 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 물건의 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 704-4에 위치하고 있으며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 302,909,400원이며, 소유자와 채무자는 노OO, 채권자는 조OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 192.00㎡ (약 58.08평)이며, 건물면적은 109.59㎡ (약 33.14평)입니다. 건물에는 제시외면적 10.00㎡ (약 3.02평)가 포함되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2021년 3월 15일로 비교적 신축에 가깝습니다.

내외장 상태는 외벽 드라이비트 및 파벽돌 마감, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 강마루 마감이며, 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 및 데크 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 서귀포시 남원읍 남원리 '의귀초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 제주도 중산간 지역의 주거 환경입니다.

인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되나, 주거지로서의 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 입지입니다.

토지는 인접 도로 대비 평지인 사다리형이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 향후 개발 및 건축 행위에 일정 부분 유리한 조건입니다.

특이사항으로는 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축사 관련 혐오 시설 발생 가능성은 낮습니다.

그 외 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 제주특별자치도의 각종 보전 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리 분석 및 주의사항

3.1. 매각대상 및 주의사항

매각은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물 (10.00㎡, 약 3.02평)이 포함되어 평가 및 매각됩니다.

목록 1 토지 지상에 소재하는 조경수, 담장, 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 낙찰 후 소유권 행사에 별다른 문제는 없습니다.

주의사항에 '일괄매각. 제시외 건물 포함'이 명시되어 있어 입찰 시 반드시 이 점을 인지해야 합니다.

3.2. 권리 관계 및 임대차 현황

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(노OO)이므로 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성은 낮습니다.

제시된 정보에는 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰자는 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 명확히 파악해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 대상 여부)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 시장 분석 및 투자 가치

4.1. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 남원리는 중산간 지역에 속하며, 상권은 남원읍 소재지 중심가에서 차량으로 이동해야 이용 가능합니다.

주변에 전, 과수원 등이 많아 쾌적하고 조용한 환경이나, 생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등) 및 교육시설(초등학교)까지의 접근성은 다소 떨어져 차량 이동이 필수적입니다.

제주도 이주 목적의 세컨드 하우스 또는 전원주택 수요에 적합한 환경입니다.

4.2. 잠재적 리스크

최고의 입지:

주요 리스크는 인접 도로상태가 '노폭 약 3m 내외의 비포장도로'에 접하고 있다는 점입니다. 이는 진출입 및 차량 통행에 불편을 줄 수 있으며, 대출 진행 시 감정평가 및 은행 심사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 정보는 검색을 통해 특정되지 않았으나, 주변이 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역임을 감안할 때 인근 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

임대차 관계가 '미상'이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 시간적, 비용적 리스크를 감안해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축의 단독주택으로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 토지 활용 및 재산 가치 보전 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)은 쾌적한 주거 환경을 보장하는 긍정적인 요소입니다.

제주 중산간 지역의 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

4.4. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 남원읍의 중산간 전원주택으로, 신축급 건물과 토지/건물 일괄매각 조건이 매력적입니다.

감정가 302,909,400원은 현재 시장 상황 대비 적정 수준으로 판단되며, 입찰 전 비포장도로 접근성 문제와 미상인 임대차 관계에 대한 명확한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

제주 이주 및 세컨드 하우스용 실수요자가 주요 타겟이 될 것이며, 전원생활의 가치를 중시한다면 충분한 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계