나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7085 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1046-11 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7085 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1046-11 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경7085
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1046-11
• 감정가: 4,993,560,400원
• 최저가: 3,495,492,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

제주지방법원 경매3계 2025타경7085 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1046-11 | 감정가: 4,993,560,400원 | 최저가: 3,495,492,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7085 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1046-11입니다.

용도는 창고시설로, 부동산 임의경매 사건이며 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가는 4,993,560,400원입니다.

소유자는 정OO, 채무자는 동OOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 제OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 총 10,173.00㎡ (약 3,077.58평)의 토지와 3,173.83㎡ (약 959.95평)의 건물, 그리고 1,388.00㎡ (약 420.00평)의 제시외 건물을 포함하여 매각합니다.

주요 건물(일련번호 3, 5, 6)은 일반철골구조 판넬지붕 또는 패널지붕으로 되어 있으며, 창고, 냉동창고, 저온저장고 등으로 이용 중입니다. 일부 건물(일련번호 4, 5 부속)은 경량철골구조로 사무실이나 화장실 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화고등학교' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 임야, 창고부지 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편입니다. 특히, 남서측으로 폭 약 10미터의 아스콘 포장도로에 접하고, 남동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 물류시설로서의 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 인근 간선도로 대비 등고 평탄한 부정형지로, 현재 창고부지 등으로 일단의 토지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 매각 범위

부동산 임의경매이며, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 다만, 주의사항으로 제시외 건물을 포함하여 매각하나, 목록7 지상 소재 이동식 컨테이너 11동, 사무실 컨테이너 단층, 화장실 컨테이너 단층, 그리고 제시외 건물 6-3, 6-4 내에 있는 기계기구는 매각에서 제외됩니다.

3.2. 특이 및 잠재적 권리 리스크

가장 큰 특이사항은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물 소유를 위해 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 매각 이후 토지 사용과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있으며, 낙찰자에게 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

3.3. 토지이용계획 상의 규제

본건 토지는 대부분 '생산관리지역'이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, '경관보전지구4등급', '생태계보전지구4-2등급 또는 5등급', '지하수자원보전2등급 또는 4등급' 등으로 중첩 규제되고 있어 향후 개발 또는 용도 변경에 있어 상당한 제약이 따릅니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역이나 상업지역과는 거리가 있는 전, 임야, 창고부지가 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상권분석보다는 대형 물류 또는 창고 시설 입지로서의 가치를 판단해야 합니다. 지방도 인근의 양호한 도로 접근성을 바탕으로 제주 동부 지역의 물류 거점 또는 농수산물 저온 저장 및 유통 시설로 활용하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인근에 '세화고등학교'가 있으나, 본건은 그 남동측 원거리에 위치하여 주거 밀집 지역과는 떨어져 있습니다. 인근에 하도해수욕장과 세화해수욕장이 차량 5분 내외 거리에 있는 것으로 보아 , 하도리 마을은 관광 명소 및 철새 도래지 등 자연 환경이 잘 보존된 곳으로 보입니다 .

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 마트, 병원, 다이소, 관공서, 초등학교 및 중학교, 도서관 등의 편의시설이 차량 5분 거리에 소재하는 것으로 알려져 있습니다 .

검색 결과, 본건 소재지인 제주시 구좌읍에는 동복리에 '제주환경자원순환센터 소각시설'과 같은 광역 폐기물 처리 시설이 있으나 , 본건(하도리)과의 거리가 있어 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다. 입찰 전 정확한 현장 조사를 통해 미등록된 혐오시설 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

가장 중요한 리스크로, '법정지상권'의 성립 여부에 따라 매각 대상 토지의 가치에 심대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 법률적인 검토와 대책 마련이 선행되어야 합니다.

6.2. 매각 제외 물건 및 사용 현황 불일치

이동식 컨테이너 11동, 사무실/화장실 컨테이너 및 특정 기계기구가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 일부가 건축물대장상 '동.식물관련시설(관리사/작물재배사)'로 등재되어 있으나, 현황은 '창고 및 숙소/사무실' 등으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반 사항이거나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제

생산관리지역 및 각종 보전지구(경관, 생태계, 지하수자원)로 지정되어 있어, 창고시설 외의 다른 용도로의 전환 또는 대규모 증축에는 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대규모(토지 약 3,077평, 건물 약 960평)의 기존 창고 및 저온저장고 시설을 확보할 수 있는 기회입니다. 지방도와 접하고 있어 물류 유통 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 각종 보전지구로 인한 규제, 그리고 공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치 문제가 복합적으로 얽혀 있습니다. 따라서, 충분한 법률 및 건축 전문가의 조언을 받아 리스크를 정확히 평가할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 제주 동부권 대형 물류 거점 확보

제주도 내에서 희소한 대형 토지 및 창고 시설을 감정가 수준에서 취득할 기회입니다.

8.2. 현황 이용도 우수

건물 대부분이 창고, 냉동/저온 저장고로 실질적인 이용이 가능한 상태이며, 물류 설비 일부(냉동설비, 냉장설비)가 갖추어져 있습니다.

8.3. 법정지상권 해결 시 높은 수익률 기대

법정지상권 문제만 합리적인 비용으로 해결할 수 있다면, 리스크가 해소됨과 동시에 매매 가치가 크게 상승할 수 있는 잠재력이 있습니다. 입찰가는 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 토지/건물 가치 평가를 바탕으로 신중하게 산정되어야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계