나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6808 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1685 임야 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6808 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1685 임야 경매
- 사건번호: 2025타경6808
- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1685
- 감정가: 221,170,500원
- 최저가: 108,373,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
제주지방법원 경매3계 2025타경6808 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1685 | 감정가: 221,170,500원 | 최저가: 108,373,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요 및 특이사항
1.1. 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2025타경6808 (1)
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1685
용도: 임야
감정가: 221,170,500원
토지면적: 18,205.00㎡ (약 5,507.41평)
매각대상 지분면적: 약 8,285.54㎡ (약 2,506.49평)
매각대상: 토지일부지분매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채권자: 김OO
1.2. 특이사항 요약
본건은 제주 성산 지역의 임야에 대한 토지 지분(455,125/1,000,000) 매각 건입니다.
가. 매각방식: 토지일부지분매각이며, 매수인은 낙찰 후 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 등)가 필수적으로 요구됩니다.
나. 우선매수신고: 공유자우선매수신고가 접수될 수 있으나, 특이사항으로 '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어 입찰 전 법원 확인이 필요합니다.
다. 개발 규제: 계획관리지역으로 비교적 양호하나, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 중첩된 법적 제한을 확인해야 합니다.
라. 지역 호재: 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역(2024.11.06 지정) 내에 위치하고 있어 향후 개발 압력이 높은 지역입니다.
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 서귀포시 성산읍 신산리 '신산장례식장' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 자연림, 토지임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 개발보다는 자연 환경 보전에 중점을 둔 지역의 성격을 가집니다.
2.2. 교통상황
본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.3. 도로 접근성
본건이 위치한 필지(혹은 포함된 필지들)의 도로 접근성은 혼재되어 있습니다.
- 지적도상 맹지(Blind Spot)인 부분(일련번호 2)이 존재합니다.
- 인접지를 경유하여 진출입이 가능한 부분(일련번호 1)도 있습니다.
- 본건 남측 방향으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하는 부분(일련번호 3)도 있어, 매수 지분의 정확한 위치와 실제 이용 현황 확인이 중요합니다.
2.4. 형태 및 이용상태
인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지입니다. 현재 자연림 및 일부 '전'으로 이용 중입니다.
3. 권리분석
3.1. 매각 유형 및 특징
본건은 채권자가 채무자의 부동산 지분을 경매 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지일부지분매각(45.5125%)이므로, 매각 후 소유권은 기존 공유자와 공유하게 됩니다.
3.2. 특이 권리 및 제한사항
가. 지분 매각: 가장 큰 권리적 특징은 지분 매각입니다. 최고가 매수인은 잔금을 납부하더라도 공유자 지위만 확보하게 되며, 토지의 독점적인 사용은 불가능합니다. 추후 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 분할하거나 다른 공유자 지분을 매입해야 하는 숙제가 있습니다.
나. 공유자 우선 매수: '공유자우선매수신고' 가능성이 있으므로, 공유자의 입찰 참여 여부에 따라 낙찰이 어려울 수 있습니다. 다만, 법원의 '공유자우선매수신고 제한 있음' 명시로 인해, 실제 법원에서 해당 권리를 제한할 가능성이 있으므로 법원 확인이 필수입니다.
다. 토지거래허가구역: '토지거래계약에관한허가구역'(2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있으므로, 매수인은 낙찰 후 지분 취득에 대한 토지거래허가를 받아야 합니다.
4. 상권분석 및 생활정보
4.1. 지역 개발 계획 및 제한
용도지역은 '계획관리지역'이 주를 이루어, 다른 규제만 없다면 비교적 높은 건폐율과 용적률로 개발이 용이합니다. 그러나 본건은 '경관보전지구 3등급', '생태계보전지구 4-2등급(저촉)', '지하수자원보전 3등급' 등 복잡한 규제가 중첩되어 있어 실질적인 개발 행위에 제약이 많습니다.
4.2. 인근 시설 및 생활 환경
주변은 자연림, 임야, 농경지 위주의 자연 환경입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 다소 외곽 지역에 해당합니다. 주요 특징으로는 '제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역'에 포함되어 향후 개발 호재에 대한 기대감이 높다는 점이 있습니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 공유 관계의 리스크
지분 매각 물건의 본질적인 리스크입니다. 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
5.2. 개발 제한에 따른 리스크
계획관리지역의 장점에도 불구하고, '장애물제한표면구역', '경관보전지구', '생태계보전지구' 등의 다중적인 법적 규제로 인해 원하는 형태의 개발이 불가능하거나 허가 과정이 매우 복잡할 수 있습니다.
5.3. 혐오시설 접근성
감정평가서에 명시된 바와 같이, '신산장례식장' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 이는 주거용이나 상업용 개발 시 선호도를 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.
5.4. 토지거래허가 및 맹지 리스크
토지거래계약에관한허가구역 지정으로 인해 실질적인 이용 목적이 없는 투기 목적의 매입은 제한될 수 있습니다. 또한, 일부 지분이 맹지와 관련되어 있어 추후 토지 분할 시 맹지 상태가 해소되지 않을 위험이 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 제주 제2공항 개발 예정 지역과 연계된 '계획관리지역 임야 지분'이라는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 다중 규제, 혐오시설 접근성, 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 공유물 관계 정리 및 법적 규제 분석에 능통하고 장기적인 관점에서 접근 가능한 투자자에게 적합합니다.
6.2. 투자 포인트
가. 제2공항 호재: 공항 예정지역 연계로 인한 장기적인 지가 상승 기대감.
나. 계획관리지역: 개발 규제가 완화될 경우 높은 개발 잠재력 확보 가능.
다. 저가 매입 기회: 지분 매각의 특성상 낮은 가격으로 토지 가치에 접근할 수 있는 기회.
라. 규제 완화 기대: 장기적으로 지역 개발을 위해 중첩된 규제가 일부 완화될 가능성도 존재합니다.
법원 정보
제주지방법원 경매3계