나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7245 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1276-2 선우빌리지2차 5층 501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물로서, (사용승인일자 : 2017.05.05)
외벽 : 드라이비트 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-06-23)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7245 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1276-2 선우빌리지2차 5층 501호

용도: 연립주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 84.36㎡ (약 25.52평)

토지지분: 84.3594㎡ (약 25.52평)

건물면적: 82.57㎡ (약 25.00평)

건물지분: 82.57㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

건물명: 선우빌리지2차

건축년도: 2017년 (사용승인일자 2017.05.05)

사용승인일자: 2017년 05월 05일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제주남원동부새마을금고 근저당권 (접수일자: 2017-06-07)

등기부 요약:

* 소유권보존 (이창희외 1명)

* 근저당권 (제주남원동부새마을금고, 637,000,000원) - 말소기준권리

* 1번 이창희지분가압류 (제주은행, 3,134,486원) - 말소

* 1번 이창희지분가압류 (검단신용협동조합, 31,000,000원) - 말소

* 1번 최유식지분가압류 (이창희) - 말소

* 1번 최유식지분전부이전 (최근수) - 말소

* 임의경매 (제주남원동부새마을금고) - 말소

* 1번 이창희지분압류 (제주특별자치도) - 말소

등기부채권 총액: 671,134,486원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 남원리 지역에 위치한 연립주택으로, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 주거 및 농업 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설에 대한 특이사항은 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 최근 2026년 4월에 거래된 '신호오션빌2'(2016년 건축, 5층, 약 19.5평)는 20,000만원에 거래되었습니다.

* 비슷한 시기(2017년 건축)인 '남원아이진'(6층, 약 25.5평)은 2026년 4월에 28,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월에 거래된 '씨사이드홈'(1991년 건축, 3층, 약 25.6평)은 12,000만원에 거래되었으나, 건축 연도가 오래되어 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본 건과 유사한 연식과 면적을 가진 '남원아이진'의 실거래가(28,500만원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 25.00평 기준 약 27,000만원 내외로 추정됩니다.

건물 상세 정보:

* 건물명: 선우빌리지2차

* 건축년도: 2017년 (사용승인일자 2017.05.05)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 지상 5층 중 5층

* 주요 용도: 공동주택 (연립주택)

1.5. 잠재적리스크

감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 실제 내부 상태나 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 연립주택으로, 토지와 건물이 일괄매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 제주도 서귀포시라는 입지적 장점을 가집니다.

* 전체 권리관계가 말소될 예정이어서 인수 부담이 적습니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 27,000만원입니다. 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 '남원아이진'이 2026년 4월 28,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 27,000만원 내외로 판단됩니다.

경매 특성상 유찰 가능성 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 합리적인 투자 관점에서 보았을 때 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 25,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.