나이스옥션 법원경매 제주 2025타경541 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 508 임야 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경541 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 508 임야 경매
- 사건번호: 2025타경541
- 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 508
- 감정가: 689,042,000원
- 최저가: 337,630,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
제주지방법원 경매3계 2025타경541 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 508 | 감정가: 689,042,000원 | 최저가: 337,630,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2025타경541 (1)
소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 508 외
용도: 임야
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 689,042,000원
매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)
소유자/채무자: 손OO
채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건, 수목 등 포함 평가
1.2. 면적 정보
토지면적: 6000.00㎡ (약 1815평)
건물면적: 0.00㎡
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주위 환경
본건 토지는 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 소재 "용수저수지" 북동측 근거리에 위치하는 임야입니다. 주위는 농지, 임야 등이 주를 이루는 전형적인 농촌 및 산림 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통 상황
본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통(버스정류장 등) 시설이 미비하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 자가용을 이용한 접근성이 필수적입니다.
2.3. 토지 형태 및 도로 상태
기호 (1, 4)는 자연림 상태, 기호 (2, 3)은 잡목 등이 자생 중인 상태입니다. 전체적으로 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 이용상태가 양호합니다.
도로 상태는 비교적 좋은 편으로, 기호 (1, 2)는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 기호 (3)은 남동측으로 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (4)는 기호 (3) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.
3. 권리 분석 (Legal Analysis)
3.1. 경매의 종류 및 대상
본건은 부동산임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지(임야)입니다. 소유자와 채무자가 동일인(손OO)으로, 복잡한 채무관계보다는 단순 담보권 실행 경매일 가능성이 높습니다.
"유동화물건"으로 지정되어 있어, 채권자가 대출채권을 외부 자산관리회사 등으로 양도했을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행이 비교적 신속하게 이루어질 수 있음을 시사합니다.
3.2. 매각 조건 및 현황 차이
본건은 "일괄매각" 조건으로, 제시된 4필지를 모두 취득해야 합니다. 감정평가에는 수목 등이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰자는 토지와 수목 모두를 취득하게 됩니다.
중요한 점은 기호 (2), (3) 토지는 공부상 지목이 '도로'이나, 현황은 잡목 등이 자생하는 '토지' 상태라는 점입니다. 이는 향후 지목 변경이나 현황 정리 시 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.
3.3. 제시목록 외의 물건 및 임대 관계
제시목록 외의 물건(제시외 건물 등)은 없는 것으로 확인되어 명도(인도) 관련 리스크는 낮습니다.
임대관계는 미상이나, 임야 특성상 주거 목적의 임대차 관계는 없을 것으로 예상됩니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본건은 임야 및 농지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주된 가치는 토지의 미래 개발 가능성과 보전 가치에 있습니다. 계획관리지역이라는 점을 고려할 때, 향후 농촌관광시설, 숙박시설, 창고 등의 개발 여지는 있으나, 후술할 강력한 보전지구 규제에 의해 개발 이익은 크게 제한될 수 있습니다.
4.2. 생활 정보
가장 가까운 주거 밀집 지역이나 편의 시설까지의 접근은 차량을 이용해야 합니다. 생활 편의 시설 접근성은 낮으나, 자연림 및 농지와 인접하여 전원생활이나 자연 친화적 시설을 계획하는 데는 적합한 환경입니다.
4.3. 혐오 시설 정보
소재지(제주시 한경면 용수리) 주변으로 특정하여 대규모의 폐기물 처리 시설이나 기피 시설은 검색되지 않았습니다. (※ 제주도 전역에는 자원순환센터 등의 환경 시설이 존재합니다.)
5. 잠재적 리스크
5.1. 토지 이용계획상의 강력한 제한
가장 큰 리스크는 제주특별자치도의 강력한 보전지구 규제입니다. 본건은 '계획관리지역'임에도 불구하고 다음과 같은 보전지구에 저촉됩니다.
- 경관보전지구5등급
- 생태계보전지구4-1, 4-2, 5등급 (기호별 상이)
- 지하수자원보전3등급, 4등급 (기호별 상이)
계획관리지역이라 하더라도 이와 같은 보전지구에 저촉되면 건축 행위나 토지 형질 변경 등에 매우 엄격한 제한이 따르므로, 투자 전 개발 가능한 구체적인 범위와 용도를 반드시 제주시청 관련 부서에 확인해야 합니다.
5.2. 지목과 현황의 불일치
기호 (2, 3)의 공부상 '도로' 지목은 잠재적 리스크입니다. 현황은 토지이나, 향후 지자체에서 도로 용도로 사용을 요구할 가능성이나, 매입 후 지목 변경을 위한 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 투자 포인트 (Investment Points)
1. **계획관리지역:** 제주도의 토지 중 상대적으로 개발에 유리한 '계획관리지역'에 속합니다. (단, 보전지구 중복 규제 확인 필요).
2. **대면적 확보:** 총 6000.00㎡ (약 1815평)의 대규모 임야를 일괄 매입하여 통합적인 개발 계획을 수립하기에 적합합니다.
3. **양호한 도로 접근성:** 대부분의 필지가 4미터 내외의 포장도로에 직접 접하고 있어 진출입이 용이합니다.
6.2. 종합 의견
본 물건은 제주도의 서부 지역에 위치한 대규모 임야로, 차량 접근성이 양호하고 비교적 개발이 용이한 '계획관리지역'에 해당한다는 장점이 있습니다.
그러나 '경관보전지구', '생태계보전지구', '지하수자원보전지구' 등 다양한 보전 관련 규제가 중첩되어 있어, 실제 건축이나 개발 가능성은 크게 제한될 수 있습니다.
따라서, 단기 차익을 노린 개발 투자보다는, 엄격한 규제를 감안한 장기 보유 목적의 친환경/보전 목적의 시설(예: 조경 시설, 제한적 영농 시설 등)을 계획하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 입찰 전 관할 관청에 개발행위 가능 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.
법원 정보
제주지방법원 경매3계