나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7654 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 370-5 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7654 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 370-5 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경7654
• 주소: 제주특별자치도 제주시 일도이동 370-5
• 감정가: 1,883,325,500원
• 최저가: 1,318,328,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 상가주택

제주지방법원 경매2계 2025타경7654 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 370-5 | 감정가: 1,883,325,500원 | 최저가: 1,318,328,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7654 (1)이며, 매각대상 물건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 일도이동 370-5입니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되는 상가주택이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 1,883,325,500원이며, 소유자 및 채무자는 '채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO', 채권자는 '제OOOOOOOO'입니다.

1.2. 면적 및 이용 현황

토지 면적은 367.40㎡ (약 111.14평)이며, 건물 면적은 625.80㎡ (약 189.29평)입니다.

제시외 건물 면적은 136.00㎡ (약 41.14평)이며, 이는 건물 목록 2의 1층에 무단 증축된 창고 시설을 포함합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물(사용승인일 2005.4.26)로, 현재 1~2층은 소매점, 3층은 단독주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 물건은 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(화물 엘리베이터, 창고 목록 1-2)이 포함됩니다.

가장 중요한 주의사항은 건축물대장상 목록 2. 건축물에 '위반건축물(무단증축)'이 등재되어 있다는 점입니다. 이는 1층의 창고 시설(136㎡)에 대한 표기로, 향후 이행강제금 부과 등 행정 제재의 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 '인화초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 학교 및 공공기관, 소규모 점포, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

인근까지 차량 접근이 용이하며, 본건 소재지인 '일도이동 370-5' 바로 앞에 '천수동' 버스정류소가 위치하는 등 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 평지인 가장형이며, 북측으로 노폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로(대로1류)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 준주거지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 등에 해당하여, 상업 및 주거 기능이 혼합된 복합적인 토지 이용이 가능한 지역입니다.

2.3. 생활 정보 (주변 인프라)

본건 주변에는 인화초등학교가 인접해 있으며, 주거 환경과 연계된 학원업, 금융기관, 병/의원 등 근린생활시설이 다수 분포하는 '주거-상업' 복합 상권의 특성을 가집니다.

제주시 구도심 및 동부 지역의 대표적인 상권 중 하나인 일도지구 상권에 포함되며, 제주도 전체 매출 비중에서 일도2동이 3.2%를 차지하는 등 도내 10대 상권 내에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설이 발달해 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석 (표면적)

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 채무 변제를 위한 강제 매각 절차로 보입니다.

특이사항으로는 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 입찰자는 추후 임차인 현황 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임대차 관계에 따라 명도 리스크 및 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (위반건축물)

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 목록 2 건축물대장상에 등재된 '위반건축물(무단증축)'입니다.

무단 증축된 부분은 1층의 철근콘크리트 구조 창고시설 136㎡이며, 이는 2005년에 증축되어 2022.1.14.에 위반건축물로 표기되었습니다.

위반건축물에 대해서는 지자체로부터 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상회복 명령이 내려질 경우 해당 부분을 철거해야 하는 비용 및 시간적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 일도2동은 제주지역 전체 카드 매출액 비중에서 상위권(3.2%)을 차지하는 주요 상권 중 하나입니다.

주변은 인화초등학교, 제주동여자중학교 등 학교 시설 및 주거 단지와 연계된 상권이 발달해 있어, 주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상권(병원, 학원, 소매점, 음식점 등)의 성격이 강합니다.

특히 대로1류(35m 내외)에 접하고 있어 가시성 및 차량 접근성이 우수하며, 소매점(1~2층) 및 주거(3층) 복합 이용은 이러한 지역 상권 특성을 잘 활용하고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 제주 구도심권의 주요 상권 내 대도로변에 위치한 상가주택으로, 토지의 용도지역(준주거지역, 고도지구, 대로변 접합) 및 입지 조건은 매우 우수합니다.

다만, 무단증축된 위반건축물(1층 창고 136㎡)의 존재는 반드시 해결해야 할 선결 과제이자 잠재적 리스크입니다. 무단 증축된 창고 시설이 현재의 건물 이용(1~2층 소매점)에 필수적이거나 혹은 철거가 어려운 구조물일 경우, 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최적의 입지: 제주 시내권 대로변 (노폭 약 35m)에 접한 준주거지역 상가주택으로, 향후 높은 지가 상승 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 복합 사용 가능: 1~2층 소매점, 3층 주택 구조로 안정적인 임대 수익과 주거를 동시에 해결하는 구조(단, 임대차 현황 확인 필수)입니다.

3. 높은 토지 가치: 토지이용계획상 고도지구(30M 이하) 및 준주거지역에 해당하여 용적률 및 건축 활용도가 높습니다.

4.4. 입찰 전 체크리스트

1. 위반건축물 해소 방안: 증축된 136㎡의 양성화 가능성(매우 낮음) 또는 철거 비용 및 이행강제금 산정액을 반드시 확인해야 합니다.

2. 임대차 관계 확인: 미상인 임대차 현황을 조사하여 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계