나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7645 [1] 제주특별자치도 제주시 오등동 1817-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 ""골프존카운티 오라"" 북동측 원거리에 소재하며, 주위는 창고용지, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 상태입니다.
일련번호(2,3) : 각, 인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 토지임야 상태입니다.
일련번호(4,5) : 각, 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.
일련번호(6) : 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 도로입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 '맹지'이나, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로인 일련번호(6)에 접합니다.
일련번호(2~4) : 지적도상 '맹지'이나, 인접지를 경유하여 출입합니다.
일련번호(5) : 지적도상 '맹지'이나, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로인 일련번호(6)에 접합니다.
일련번호(6) : 현황 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로이며, 북측으로 지적 및 현황 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,6) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한
지역<수도법>.
일련번호(2) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 공장설립제한지역<수도법>.
일련번호(4) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(고마시
내)<소하천정비법>, 공장설립제한지역<수도법>, 절대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치
도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
일련번호(5) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(6)은 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 일련번호(4,5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 4~5.의 토지는 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7645 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오등동 1817-2

용도: 전 (밭)

감정가: 1,430,679,000원

토지면적: 8,495.00㎡ (약 2,570평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 138.30㎡

매각대상: 토지매각 (단, 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 4~5. 토지는 농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가).

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 오등동 1817-2에 소재하며, 주위는 창고용지, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 골프존카운티 오라 골프장 북동측 원거리에 위치하며, 제주국제공항에서 약 10분 거리에 있는 오라동 지역과 인접해 있습니다.

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 일련번호에 따라 접근 방식이 다릅니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지 또는 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로(목록 6)를 통해 출입이 가능합니다. 목록 6번 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(을11, 제주양돈축산업협동조합, 960,000,000원) 및 이후 설정된 권리(근저당, 지상권, 임의경매)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 관계에 따른 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 오등동 일대는 주로 창고용지, 임야, 농경지 등으로 이루어진 지역으로, 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 골프존카운티 오라가 위치하고 있으나, 본건 자체의 상업적 가치보다는 농업, 임업, 또는 제한적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다. 제주도가 농지 투기 방지를 위해 농지위원회 심사를 강화하고 있어, 농지 취득 시 투기 목적 여부가 중요한 심사 기준이 됩니다.

5. 생활정보

본건은 제주시 외곽의 농경지 및 임야 지역에 위치하여, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 지방도를 통해 제주시내 접근이 가능하며, 차량 이용 시 기본적인 생활 정보 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 목록 4~5번은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지위원회 심사를 거쳐 발급되므로, 사전에 관련 행정관청에 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 도로 현황: 일부 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 경유하거나 목록 6번 토지를 통해 접근해야 합니다. 목록 6번 토지는 공부상 임야이나 현황 도로이며, 이로 인해 실제 이용 시 혼선이 있을 수 있습니다.

* 엄격한 토지 이용 규제: 본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 목록 4번 토지는 절대보전지역 및 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

* 제시외 건물: 건물 면적은 0이지만, 138.30㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 건물의 법적 상태 및 철거, 이전 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 역사적 배경: 본건이 위치한 오등동 일대는 과거 4.3 사건 당시 희생자가 발생했던 지역으로, 일부 지역에 일제강점기 군사 진지동굴 등 역사적 흔적이 남아있습니다. 이는 지역 개발에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 지역의 특수성을 인지할 필요가 있습니다.

* 비무장시설(혐오시설): 주변 지역에 대해 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 자연환경 보전 지역 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 민감한 시설의 입지는 제한될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 오등동에 위치한 대규모 농지(전) 및 임야로, 총 면적은 8,495.00㎡ (약 2,570평)입니다. 현재는 토지 자체의 매각이 주 목적이며, 일부 제시외 건물도 포함됩니다. 토지 이용 규제가 강화된 생산녹지지역 등에 속해 있으며, 특히 일부 필지는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인의 부담은 없습니다. 전반적으로 투기 목적보다는 실제 농업 경영 또는 제한적인 용도로 활용할 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 대규모 토지: 8,495.00㎡ (약 2,570평)에 달하는 넓은 면적의 토지를 제주에서 확보할 수 있다는 점이 매력적입니다.

* 농업 활용 가능성: 농지취득자격증명을 취득한다면 실제 농업 경영을 위한 용도로 활용할 수 있습니다.

* 제한적 개발 잠재력: 생산녹지지역 등은 향후 개발 계획이나 용도 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 지방도를 통해 제주시내 및 공항 접근이 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 토지 이용 규제에 따른 개발 가능성 및 건축 비용, 농지취득자격증명 취득의 용이성, 그리고 실제 경작을 위한 농기계 및 시설 확보 방안 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.