나이스옥션 법원경매 제주 2025타경986 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(11~15): 본건은 제주시 이호일동 소재 ""이호테우해수욕장"" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 등이 혼재함.
기호(16): 본건은 제주시 오라삼동 소재 ""오라오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택, 전 등이 혼재함.
기호(18): 본건은 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 과수원, 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

기호(11~15): 본건 및 본건 인근까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변 및 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(16): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.
기호(18): 본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(11~15): 부정형이며 인접도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 주거나지임.
기호(16): 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 주거용 건부지임.
기호(18): 부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 전 및 일부 과수원임.

인접 도로상태

기호(11~15): 연접한 토지로서 기호(15) 남서측으로 노폭 약 20m 도로에 접하며, 지적공부상 기호(12) 남측 및 기호(14) 서측, 기호(15)북서측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(16): 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.
기호(18): 지적공부상 남서측으로 노폭 약 35m 도로에 접하나, 현황 남서측으로 노폭 약 4m 부체도로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(11): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(12,15): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(14): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(16): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호(18): 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(18)은 공부상 지목은 전이나, 현황 전 및 일부 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 벽돌마감 등.
창호: 샷시창.

이용상태

기호(17): 단독주택임.

설비내역

기본 위생시설, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~10): 본건은 제주시 연동 소재 ""신제주초등학교"" 남서측 인근에 위치한 나인몰 제1층 제121호외 9개호로서, 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~10): 본건까지 제반차량출입 용이하고, 정기교통노선변에 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~10): 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층, 지상3층건 내 1층 121호외 9개호로서
외벽: 석재 및 타일마감 등.
내벽, 천장: 페인팅 마감, 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 페어글래스창 등.

이용상태

기호(1~5): 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(6,7): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호(8): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)임.
기호(9): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(10): 집합건축물대장상 일반음식점임.

설비내역

기호(1~11): 기본 위생시설, 천장형 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①: 부정형이며 인접도로 대비 등고평탄한 문화 및 집회시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호①: 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-경계표지, 건물번호표지가 없는 구분점포로서 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 판매시설 내부의 구분점포 간에는 경계벽 없이 오픈된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경986 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 121호

용도: 근린상가

토지면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.01㎡ (약 6.36평)

건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

건물지분: 25.84㎡ (약 7.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 경계표지 및 건물번호표지가 없는 구분점포로, 연접한 여러 호수와 함께 하나의 판매시설로 이용 중이며, 내부 경계벽 없이 오픈된 상태임.

1.3. 감정가

감정가: 555,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건이 위치한 나인몰 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 정기 교통 노선이 인근에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건이 소재한 나인몰 건물은 북서측으로 노폭 약 20m의 도로와 동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2022-11-30 접수, 을1) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)리미노팩토리: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)플라이코리아: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000원, 사업일자 2024-05-13, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 제주시 연동 지역의 나인몰 내 근린생활시설(집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(휴게음식점, 서점, 일반음식점) 등)로 분류되어 있습니다.

4.2. 건물 정보 (나인몰)

나인몰은 2022년 5월 2일에 사용 승인된 건물로, 지하 3층, 지상 3층 규모이며, 연면적 약 18,948.64㎡ (약 5,731.76평)입니다. 건물 내에는 롯데시네마 직영관, H&M, 올리브영 등 다양한 업종의 매장이 입점해 있으며, 몰링형 복합 쇼핑 시설로 운영되고 있습니다.

4.3. 현황 이용 상태

본건은 구분점포이나, 인접한 여러 호수(대략 8개 구분점포 내외)와 함께 하나의 판매시설(편집샵)로 통합 운영되고 있습니다. 구분 점포 간에는 경계벽이 설치되어 있지 않아 오픈된 상태로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도청, 제주도 제2청사, 한라병원 등 공공기관 및 의료기관과 신제주초등학교, 한라초/중 등 교육시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 또한, 나인몰 건물 내에는 롯데시네마, 다양한 식음료 매장, 쇼핑 시설 등이 입점해 있어 편리한 생활 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 신제주초등학교, 한라초등학교, 한라중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 경계표지 및 건물번호표지가 없는 구분점포 형태로, 연접한 점포들과 경계벽 없이 오픈된 상태로 이용 중입니다. 이에 따라 정확한 위치 및 면적 특정, 경계벽 복원, 임차인 시설물 철거 등에 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 향후 집합건물법 관련 규정(경계벽 복원, 경계표지 등)에 대한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 본건 외 감정평가서 상의 다른 기호(토지)들에 대한 토지이용계획 및 제한상태가 다양하고 복잡한 규제가 존재하여, 건물 전체의 용도 및 개발에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 제주국제공항 인근에 위치하여 '장애물 제한 표면 구역' 및 '공항 소음 방지 및 소음 대책 지역'에 해당될 수 있습니다. 이는 건축 시 제한 사항이나, 소음으로 인한 생활 불편을 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 제주시 외곽 지역에는 환경자원순환센터(소각장) 등이 위치하고 있어, 특정 지역으로의 혐오시설 입지 가능성에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다. 그러나 본건의 직접적인 입지 조건과는 무관합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 연동의 신축급(2022년 준공) 복합쇼핑몰 '나인몰' 내 상가 점포입니다. 제주시 주요 상권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 인수할 권리 관계가 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 현재 여러 점포와 통합되어 하나의 판매시설로 운영되고 있으며, 경계벽 복원 등 내부 구조 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성은 고려해야 할 사항입니다. 신축 건물이라는 장점과 명확한 권리 관계를 바탕으로, 향후 통합 상권의 성장 잠재력을 고려한 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 연동의 중심 상권에 위치한 신축급(2022년 준공) 상가 건물입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 부담되는 권리 사항이 없습니다.

* 인근에 공공기관, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 다수의 점포와 통합 운영되는 현재 상태를 고려하여, 향후 재구획 및 통합 상권 활성화 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 555,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가(555,000,000원)를 기준으로, 물건의 현황(오픈된 상태, 경계벽 복원 필요성 등)과 제주 지역 상가 시장 상황, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 시장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례 및 임대료 수준을 파악하고, 복원 예상 비용 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80%~100% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.