나이스옥션 법원경매 제주 2025타경350 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 875-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 애월읍 고성리 소재 ""제주외국어고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지9/건물1)으로서, 인근은 농경지, 임야, 단지형단독주택(타운하우스) 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

- 기호(1),(2),(3),(9) : 제반교통상황은 보통임.
- 기호(4),(5),(6),(7),(8) : 제반교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 본건은 북서측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 내부진입로 등으로 이용 중임.
- 기호(2),(9) : 본건은 북서측 하향의 완경사지대에 위치한 자루형 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 내부진입로 등으로 이용 중임.
- 기호(3) : 본건은 북서측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용 중임.
- 기호(4),(5),(6),(7),(8) : 본건은 북서측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 토지임야 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 본건 북서측으로 폭 5 미터 내외의 포장도로(기호3)와 접하고 있음.
- 기호(2) : 본건 북서측으로 폭 5 미터 내외의 포장도로(기호3)와 접하고 있으며, 본건 북측으로 폭 5 미터 내외의 포장된 부체도로와 접하고 있음.
- 기호(3) : 본건이 폭 5 미터 내외의 포장도로의 일부이며, 본건 북측으로 폭 5 미터 내외의 포장된 부체도로와 접하고 있음.
- 기호(4),(5),(6),(7),(8) : 지적도상 맹지이나 인접필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.
- 기호(9) : 본건 북측으로 폭 5 미터 내외의 포장된 부체도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
- 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
- 기호(9) : 생산관리지역,가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자

제시목록 외의 물건

? 본건 토지 기호(8) 지상에 제시외 분묘가 소재하는바, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으며, 분묘 소재 감안시 평가액을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니, 경매업무진행시 분묘의 정확한 위치 및 소재 여부, 관련 권리/의무 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 지적개황도, 사진용지 등 참조)

? 본건 토지 기호(4),(5),(6),(7),(8) 지상에 소재하는 활잡목, 방풍림, 미관리 조경수 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

? 본건 토지 기호(1) 지상에 소재하는 간이화장실의 경우 이동 및 해체의 용이성 등을 고려하여 감정평가 외 하였으니 경매업무 진행시 참조하시기 바람.
(후첨 건물배치도, 사진용지 등 참조)

? 본건 건물 기호(10) 1층에 제시외물건(종물 및 부합물) ㄱ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 경매업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

- 기호(1),(2),(9) : 공부상 지목이 대지이나, 현황 단독주택 건부지 및 일부 내부진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지 기호(1),(2),(3),(9)는 공유지분 토지로서 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 불가능 한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유지분 비율에 의거 토지면적을 사정하였으니 경매업무 진행시 참조하시기 바람.

? 본건 토지 기호(1),(2),(3),(9)는 일부 또는 전부가 내부진입로로 이용 중인바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매업무 진행시 내부진입로 이용부분의 위치 및 면적, 관련 권리/의무 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 지적개황도 및 건물배치도, 사진용지 등 참조)

? 본건 토지 기호(4)는 『제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법』 상 생태계보전지구4-1등급에 저촉된 바, 이를 감안하여 본건 토지를 평가하였으니, 경매업무진행시 저촉 여부, 저촉 위치, 저촉 면적 및 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 토지이용계획확인서 및 보전지구도 등 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(10)
철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2024.03.05)
외벽 : 치장타일붙임, 목재사이딩붙임 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호 : 시스템창호, 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.

- 기타
? 본건 건물 기호(10)은 일반건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 중층이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매업무 진행시 확장형발코니 및 중층 소재 여부, 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물개황도, 일반건축물대장 건축물현황도 등 참조)

? 본건 건물 기호(10)은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 단독주택을 기준으로 기재하였으니, 경매업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 등 참조)

물건 비고

-일괄매각, 제시외 조경시설 등 포함
-목록 1,2,3,9. 지분매각임.
-목록 8. 토지에 제시외 분묘가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경350 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 875-3

용도: 단독주택

감정가: 3,547,742,912원 (삼십오억 사천칠백칠십사만 이천구백십이원)

토지면적: 19,087.00㎡ (약 5,774평)

건물면적: 99.58㎡ (약 30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

* 토지: 19,087㎡ (약 5,774평) (토지 제시외 면적 0.00㎡)

* 건물: 99.58㎡ (약 30평) (건물 제시외 면적 0.00㎡)

* 특이사항: 공동담보, 분묘기지권 소재

* 주의사항:

* 일괄 매각, 제시외 조경시설 등 포함

* 토지 목록 1, 2, 3, 9는 지분 매각임

* 토지 목록 8 지상에 분묘 소재함

* 건물 사용승인일: 2024년 3월 5일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 제주외국어고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단지형 단독주택(타운하우스) 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제주 국제공항에서 차량으로 약 30분 거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 기호 (1),(2),(3),(9) 토지의 경우 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 기호 (4),(5),(6),(7),(8) 토지의 경우 제반 교통 상황이 불편할 수 있습니다.

* 본건 토지는 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 토지는 부체도로와도 접하며, 기호 (3)은 도로의 일부로 이용 중입니다.

* 기호 (4)부터 (8)까지의 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호 9)를 경유하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본건 토지 대부분은 생산관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 규제 사항은 각 필지별로 세부적으로 상이하며, 정확한 내용은 토지이용계획확인서를 통해 재확인 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부에는 여러 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 있으며, 근저당권, 압류, 가압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 근저당권(서귀포수산업협동조합, 3,120,000,000원) 및 후순위 권리들은 대부분 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존 등기 후 근저당권(조성환, 455,000,000원; 서귀포수산업협동조합, 3,120,000,000원), 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 역시 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.

* 총 등기부 채권액이 상당하여, 본 경매로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조 (임차인 조성환)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 4월 26일

* 배당신고일자: 2025년 3월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 조 은 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 제주시 애월읍 고성리의 주거지역에 위치하며, 주변에는 제주외국어고등학교가 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근 지역은 농경지, 임야와 함께 타운하우스와 같은 단지형 주택들이 혼재되어 있어, 전원생활과 도시 접근성을 겸비한 입지를 보입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사한 연립주택(테라시티더숨, 99.38㎡)이 2024년 4월 6.3억원에 거래되었으며, 2026년 5월에는 6.0억원으로 예측되는 등, 건물의 면적 대비 가격대는 형성되어 있으나, 본건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 토지 가치가 시세의 주요 요인으로 판단됩니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도의 자연환경 보호를 위한 각종 보전지구 지정이 다수 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 제주외국어고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 농경지 및 임야 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설은 제주시 시내 접근성을 통해 이용 가능합니다.

* 교통: 차량 이용 시 제주국제공항까지 약 30분 소요되며, 도로 접근성은 일부 토지에서 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 목록 8번 지상에 제시외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 목록 1, 2, 3, 9번은 공유지분 매각으로, 전체 토지 소유권의 일부만을 취득하게 되므로 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역 외 다수의 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 환경 관련 규제가 적용되어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통한 통행에 의존해야 합니다.

* 건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못하였으므로, 구조, 이용 상태, 면적 등은 공부상 정보 및 목측에 근거하여 평가되었습니다. 추후 내부 상태 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 조경수, 활잡목 등은 토지에 포함 평가되었으나, 간이화장실은 이동 용이성으로 제외되었습니다. 또한, 건물 내부에 부합물 및 종물(확장형 발코니, 중층 등)이 포함되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 고성리에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다. 대규모 토지 면적은 잠재적 가치가 있으나, 분묘기지권, 지분 매각, 다수의 토지 이용 제한, 건물 내부 미확인 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 토지는 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 경매를 통한 취득으로 시세 대비 합리적인 가격 확보 가능성이 있습니다.

* 주변 교육 시설(제주외국어고등학교) 인접성 및 제주 자연환경과의 조화가 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,547,742,912원입니다. 주변 유사 연립주택 시세는 99.38㎡ 기준 약 6~6.3억원 수준으로 거래되었으나, 본건은 훨씬 넓은 토지 면적(19,087㎡)을 보유하고 있어 토지 가치가 감정가에 크게 반영된 것으로 보입니다.

그러나 분묘기지권, 지분 매각, 복잡한 토지 이용 제한, 건물 내부 미확인 등 다수의 투자 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,480,000,000원 ~ 2,840,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 내부 상태 확인, 분묘기지권 등 특수 권리 분석 강화, 그리고 최근 토지 실거래가 동향에 대한 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.