나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7627 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4547-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 ""창천초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리 평지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로(지목:하천)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서,
외벽: 인조석 및 세라믹타일 등,
창호: 새시창.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4547-4에 소재하는 단독주택으로, 제주지방법원 2025타경7627 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 840,605,800원이며, 토지 면적은 900.00㎡(약 272.25평)이고 건물 면적은 173.27㎡(약 52.41평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 제OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 "창천초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평지이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

본건은 서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 해당 도로의 지목은 "하천"으로 확인되었습니다.

토지 이용 계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 임의경매로 진행되며, 토지 등기부와 건물 등기부 상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 제주중앙신용협동조합의 근저당권(접수일자 2021-03-18)으로 확인됩니다.

총 등기부 채권액은 661,573,607원입니다.

등기부 요약상 현재 소유권 외 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하나, 이 모두 매각으로 소멸되는 권리입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 이민순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 상업시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

가장 가까운 공공시설로는 창천초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 보면, 상예동 3586-5번지 "이든카운티1차"의 경우 2022년 신축된 다세대주택으로, 전용면적 71~74.1㎡(약 21.5~22.4평)의 주택들이 2024년 9월~12월 사이에 26,000만원에서 27,390만원 사이로 거래되었습니다.

이는 본건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대) 및 면적, 신축 연도 등에서 차이가 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 넓고, 건물 규모도 상당하여 상기 다세대 주택과는 다른 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 간선도로 소재로 제반 교통사정 무난합니다.

* 편의시설: 창천초등학교가 북동측 인근에 소재합니다. 구체적인 대형마트, 병원, 관공서 등의 편의시설은 추가적인 현장 확인 또는 지도 검색이 필요합니다.

* 교육시설: 창천초등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 지목: 본건이 접한 약 4m 폭의 도로의 지목이 "하천"으로 되어 있어, 도로 이용 및 관리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 현장 확인 곤란: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 어려웠던 점은 실제 명도 및 건물 상태 파악에 있어 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

* 제외 물건: 본 건 지상에 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 기타: 지상 조경수, 조경석 등은 감정가에 포함되었으며, 일부 토지는 시멘트 포장된 주차장으로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 서귀포시에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 신축에 가까운 건물(사용승인 2022년)을 보유하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변이 주거 및 농경지 혼재 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 보전녹지지역 등 토지 이용 제한 사항과 도로 지목 "하천" 문제는 향후 재산 가치 상승이나 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 감정평가 시 내부 확인이 어려웠다는 점을 감안할 때, 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태와 명도 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 신축급 단독주택: 제주의 자연환경 속에서 쾌적한 주거가 가능하며, 향후 토지 활용 가치도 기대할 수 있습니다.

* 제주 지역 부동산 시장: 제주도의 관광 및 거주 수요는 꾸준하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 840,605,800원입니다. 제공된 주변 다세대주택 시세(2.6억~2.7억 원)와는 주택 유형 및 면적에서 큰 차이를 보이므로 직접 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택으로서 넓은 토지와 건물 면적을 고려한 감정가로 판단됩니다.

부동산 임의경매 물건의 경우, 감정가를 기준으로 낙찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본건은 현장 확인의 어려움, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 범위에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 780,000,000원 ~ 850,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

주변 시설 검색 결과, 본건 또는 창천초등학교 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 검색 결과이며, 민감 시설에 대한 더 상세한 정보는 현장 방문 시 또는 추가적인 조사를 통해 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.