나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7529 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 ""송당사거리"" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 전, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량 진출입 가능하며 근거리에 지방도(비자림로)가 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 주거나지 임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로와 접하며, 북서측으로 2m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7529 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우정새마을금고 (제공 정보: 우OOOOOO)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3

용도: 대지

토지면적: 319.00㎡ (약 96.50평)

토지지분: 319㎡ (약 96.50평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물지분: 0㎡ (해당 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (해당 없음)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 95,062,000원

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당사거리" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 본건은 인접도로 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 주거나지임.

- 제시목록 외 물건: 없음.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당사거리"에서 남서측으로 다소 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건 토지까지 직접 진출입이 가능합니다. 근거리에 지방도인 비자림로가 소재하고 있어 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 토지는 인접 도로 대비 완만한 경사를 이루는 사다리형의 필지로, 현재 주거지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

본건 토지 등기부에는 다음과 같은 주요 권리 변동이 기록되어 있습니다.

- 소유권 이전:

- 2014년 5월 13일: 백주현 소유권 이전 (접수: 갑1)

- 2019년 1월 18일: 정병익 소유권 이전 (접수: 갑4, 비고: 임의경매로 인한 매각 (2017타경1655))

- 근저당권:

- 2020년 2월 4일: 우정새마을금고 근저당권 설정, 채권최고액 72,000,000원 (접수: 을27, 말소기준권리)

- 지상권:

- 2020년 2월 4일: 우정새마을금고 지상권 설정 (접수: 을28, 말소)

- 임의경매:

- 2025년 2월 14일: 우정새마을금고 임의경매 신청, 청구금액 61,719,370원 (접수: 갑7, 제주지방법원 2025타경7529)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 2월 4일 우정새마을금고가 설정한 근저당권(을27)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 선순위 권리는 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본건의 임대관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계액이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 명확히 확인되지 않아 실제 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

4.1. 용도지역 및 지구

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 포함됩니다.

- 계획관리지역

- 보전관리지역

4.2. 각종 규제 사항

본 토지는 여러 환경 및 경관 관련 규제를 받고 있습니다.

- 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 건축계획심의대상구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

이러한 규제들은 토지의 개발 및 이용에 있어 상세한 검토를 요구합니다.

5. 주변 환경 및 생활정보

5.1. 지역 특성 및 개발 현황

본건이 위치한 송당리는 제주의 동부 지역에 자리하고 있으며, 주변으로 자연 녹지가 풍부하고 조용한 전원 주거 환경을 형성하고 있습니다. 최근 제주의 관광 및 개발 수요 증가에 따라 송당리 일대 역시 잠재적인 가치 상승 요인이 존재하나, 본 건은 농경지, 임야 등과 혼재된 자연 환경 속에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 편의시설

본건은 송당사거리 남서측 원거리에 위치하며, 해당 지역은 주로 전, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농림 및 자연 취락 지역의 성격을 띱니다. (검색 결과: 제주 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 인근은 주로 임야와 농경지가 많으며, 단독주택 및 소규모 펜션 등이 산재해 있습니다. 가까운 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 송당리 마을 중심지나 인근 도로변 상가를 이용해야 합니다. 비자림로 인근으로 관광객을 위한 식당이나 카페 등이 있을 수 있습니다.)

주변에 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 부족하며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

5.3. 혐오시설 유무

(검색 결과: 제주 제주시 구좌읍 송당리 일대에서 특별히 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 송당리 내에 가축사육제한구역이 일부 존재하므로, 축사와의 거리는 확인이 필요할 수 있습니다.)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 재매각 관련

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 상태나 가치가 본 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등의 사유가 있었음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용규제 관련

본건은 계획관리지역 및 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전, 건축계획심의 등 다양한 토지이용규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용 계획 수립 및 건축 시 큰 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 (임대관계 미상 등)

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 현황 파악이 어렵습니다. 인수되는 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 잠재적인 임차인과의 분쟁 가능성 등 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리에 위치한 대지로서, 자연 경관이 우수한 지역에 자리하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 기본적인 도로망을 갖추고 있으나, 다양한 환경 관련 규제로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공동담보 및 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 제주도의 지리적 이점: 제주는 관광 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 자연 친화적 입지: 전원생활이나 친환경적인 개발을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

- 토지 자체의 가치: 규제가 있지만, 용도지역 상 주거지로 이용 가능하여 토지 자체의 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(95,062,000원)를 기준으로, 위에서 분석된 권리관계, 토지이용규제, 주변 환경, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 시작하거나 그 이하로 고려해 볼 수 있으나, 재매각 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

(참고: 정확한 예상 입찰가 산정은 최근 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시장 동향, 현장 조사 결과 등 보다 심층적인 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.