나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7529 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7529 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경7529 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 | 감정가: 95,062,000원 | 최저가: 46,580,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7529 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2007-3

용도: 대지 (주거나지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 95,062,000원

소유자(채무자): 정OO (채무자 정보는 별도 표기 없음)

채권자: 우OOOOOO

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 319.00㎡ (약 96.50평)

토지지분율: 31900 (전체 지분 매각으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음, 순수 토지 매각)

제시외면적: 0.00㎡ (제시외 물건 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 제주시 구좌읍 송당리 소재 '송당사거리' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 중산간 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준이나, 주변에 당오름, 비자림, 성읍민속마을, 스누피가든 등 주요 관광지가 근거리에 소재하여 향후 관광 연계성이 기대됩니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 지방도(비자림로)가 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 제주 동부 중산간을 관통하는 비자림로 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 현황

본건은 인접 도로 대비 완경사(약간 경사진 형태)의 사다리형 토지로서, 현재는 주거나지로 이용 중입니다.

도로는 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고, 북서측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하는 양면도로 조건입니다. 이는 건축 행위 시 진입로 확보 및 건축적 활용 측면에서 장점입니다.

3. 권리 분석

3.1. 법적 권리관계 및 매각 대상

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 매각대상은 '토지매각'으로 순수 토지만을 대상으로 합니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 감정평가서에 명시되어 있어, 물건 자체의 물리적 권리관계는 비교적 깨끗한 상태로 보입니다. 매수인은 토지 면적 319.00㎡ (약 96.50평) 전체를 이전받게 됩니다.

임대관계는 미상이므로, 낙찰 후 명도 시점에 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 다만, 주거나지(토지) 상태이므로 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 컨테이너 등의 시설물이나 농작물 경작 등의 사항은 현장조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 지역 및 개발 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 구좌읍 송당리 중산간 지역에 위치하며, 일반적인 상권이 형성된 지역은 아닙니다. 주변은 전, 과수원, 임야, 단독주택 위주의 혼재 지대로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

생활 편의시설(마트, 병원 등)은 송당리 마을 사무소(복지회관) 및 인근 마을 중심지로 이동해야 하므로, 차량 이동이 필수적입니다. 주변에는 '송당나무', '친봉산장', '풍림다방' 등 제주 동부 지역의 유명 관광 카페 및 음식점들이 위치하고 있어, 관광 트렌드와 연계한 잠재 수요는 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항 (핵심 분석)

본 토지는 제주특별자치도의 엄격한 개발 제한 구역이 복합적으로 적용되고 있어 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

계획관리지역 및 보전관리지역: 두 용도지역이 동시에 적용되어 있어, 건폐율 및 용적률 적용 시 계획관리지역 규제(통상 건폐율 40% 이하)를 우선 적용받을 가능성이 높으나, 보전관리지역 규제도 동시에 고려해야 합니다.

경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급: 이는 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 규제로, 개발 규모 및 건축물의 형태, 높이 등에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

건축계획심의대상구역: 건축 허가 전 건축계획심의를 필수적으로 거쳐야 하므로, 인허가 절차가 일반 지역보다 까다롭고 시간이 더 소요될 수 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역): 축사 신축 등은 제한되나, 전원주택 등 주거용 건물 건축에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

인허가 리스크: 토지이용계획상 다수의 보전 규제(경관, 생태계, 지하수 등)와 건축계획심의대상구역이 지정되어 있어, 매수자가 원하는 건축물의 설계 및 규모로 건축 허가를 받기 어려울 수 있습니다. 건축 전에 제주특별자치도청 관련 부서에 개별 문의를 통한 사전 확인이 필수입니다.

현장조사: '주거나지' 상태이므로 토목 공사가 일부 되어 있을 수 있으며, 임대관계 미상이므로 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황(무단 경작, 분묘, 시설물 등)을 확인해야 합니다.

주변 혐오시설: 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 보고되지는 않았으나, 제주 동복리 소재 제주환경자원순환센터(광역폐기물소각시설) 등은 제주 동부권에 위치하므로, 본건과의 정확한 거리를 확인해볼 필요가 있습니다. (다만, 송당리와 동복리는 거리가 있습니다.)

5.2. 종합 의견

본건은 약 96.5평 규모의 토지매각 물건으로, 비교적 깔끔한 도로 접근성(6m, 2m 도로 접)과 주거나지 상태를 갖추고 있습니다. 감정가는 95,062,000원으로 평당 약 985,000원 수준입니다.

투자 매력은 있으나, 제주특별자치도의 강력한 개발 규제 구역이 복합적으로 적용되고 있어, 실사용(주택 건축) 목적이라면 '건축계획심의' 및 '다양한 보전등급'에 대한 명확한 이해와 사전 인허가 가능성 검토가 선행되어야 합니다. 규제를 감안한 가격 경쟁력을 확보한다면 실수요자 및 소규모 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

1. 토지 형태 및 도로: 인접 도로 대비 완경사이며, 6m 아스콘도로와 2m 콘크리트도로를 접하고 있어 건축 부지로 활용성이 높습니다.

2. 소액 투자 규모: 1억 원 미만의 감정가로 제주 토지에 소액으로 투자할 수 있는 기회입니다.

3. 주변 관광 인프라: 송당리는 제주 동부의 주요 오름 및 비자림, 송당당오름산책길 등 핵심 관광지와 연계된 지역으로, 향후 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

4. 클린한 법적 현황: 제시외 물건이나 공부상 차이가 없어, 낙찰 후 소유권 이전이 용이할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계