나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7573 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1045 함덕빌드웰비치타운 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕해수욕장' 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층건 내 제8층 제804호로서,(사용승인일자: 2019.05.22)

외 벽 : 치장벽돌타일 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'오피스텔' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '오피스텔' 부지로 이용중임

인접 도로상태등

지적도상 남서측으로 폭 약 15M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>지적재조사 예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7573 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1045 함덕빌드웰비치타운 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 401,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지 지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물면적: 77.17㎡ (약 23.34평)

건물 지분: 77.1732㎡ (약 23.34평)

1.3. 건축정보

사용승인일자: 2019년 05월 22일

층수: 8층 건물 중 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕해수욕장' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 본건은 남서측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 지적재조사 예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 352,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 484,203,620원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도 및 이용상태

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

함덕해수욕장 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 함덕해수욕장 인근에 위치하며, 주변에 마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로와 인접하여 차량 접근성이 좋습니다.

5.3. 기본 설비

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설 및 특이사항

주변 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 물건 상태가 감정평가와 다를 수 있으며, 이로 인한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 본 물건은 고도지구(25M 이하)에 해당하므로, 향후 건물 증축 및 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함덕해수욕장 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 말소기준권리보다 높은 금액의 채권이 존재하며, 임대차 관계가 미상이고 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 명도 과정 및 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 함덕해수욕장 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2019년 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 8층의 고층에 위치하여 조망 및 일조권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 77~80㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 7층 매물이 41,286만원에 거래된 기록이 있습니다. 본 물건은 8층에 위치하여 7층 매물 대비 가치 상승 요인이 있을 것으로 판단됩니다. 감정가는 401,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 층수 이점을 고려할 때, 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 420,000,000원에서 430,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 물건의 실제 상태, 명도 용이성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.