나이스옥션 법원경매 제주 2025타경940 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경940 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경940 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층402호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 168,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경940 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 동OOOOOOO이고, 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층402호입니다.

용도는 (주거용)오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

감정가

241,000,000원

토지면적

44. 87㎡ (약 13.57평)

건물면적 (전용면적)

76. 06㎡ (약 22.98평)

특이사항으로는 본 건이 주거용 오피스텔이라는 점입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건 오피스텔은 서귀포시 표선면 표선리 소재 '표선리사무소' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 본건으로의 제반 차량 접근이 용이하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.2. 주변 시설 및 생활 환경

본 건 소재지 인근에는 표선면의 주요 관광지인 표선해수욕장 및 해비치 해변이 위치하여 해변 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 표선 민속촌 등 관광시설과 다양한 숙박시설 및 상권이 형성되어 있습니다. 넓은 백사장과 얕은 수심으로 가족 단위 관광객들에게 인기가 높은 표선해수욕장이 가까워 휴양지로서의 가치가 높습니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황 및 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제402호로, 2014년 7월 7일에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 외벽은 드라이비트 및 대리석 등으로 마감되었으며, 기본 급배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.2. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형이며, 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

공법상 제한

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어, 법률적 제약 사항을 사전에 확인할 필요가 있습니다.

4. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물인 김OO입니다. 이는 일반적인 강제경매와 달리 채권자(동OOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매임을 의미합니다.

토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 토지 지분 또는 건물 소유권에 대한 법정지상권 문제 발생 우려는 적습니다.

다만, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 곤란했으므로, 매각 이후 명도 시 점유자(임차인 또는 소유자)의 정확한 신원과 대항력 유무에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다. 임대관계는 미상(未知)으로 보고되어 있어, 임차인의 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 잠재적 리스크

5.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 상권과 주거지가 혼재된 표선리 중심 지역 인근에 위치하고 있습니다. 오피스텔이 주거용으로 이용 중인 만큼, 주거 편의성이 중요한 요소입니다. 가까이에 표선리사무소가 있고, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 발달해 있어 생활 편의 시설 이용은 무난합니다. 특히, 표선해수욕장과 해비치 해변이 가까워 제주 동부권의 관광 수요와 연계하여 단기 임대 또는 에어비앤비 등의 숙박업 활용 가능성도 잠재적으로 존재하나, 관련 법규(주거용 오피스텔의 숙박업 전환 가능성 및 지역 제한 여부) 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

주요 리스크 및 주의사항은 다음과 같습니다.

폐문 부재에 따른 내부 확인 곤란: 건물의 내부 이용 상태 및 관리 상태가 감정평가서상 '통상적인 상태를 상정하여 평가'되었으므로, 낙찰 전 내부 상태(누수, 파손 등)에 대한 재확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임차인 유무 및 그 대항력 여부가 불분명하므로, 매각 물건명세서 등을 통해 임차인의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

주거용 오피스텔: 주택 수 포함 여부 및 취득세 등 세금 문제에서 일반 오피스텔과 차이가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 세무 전문가와 상의하여 세금 계획을 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주 서귀포시 표선면의 비교적 신축급 (주거용)오피스텔로서, 표선리의 주거 및 상권 중심지와 인접하고, 해수욕장 등의 관광 입지 또한 갖추고 있어 입지적 메리트는 무난합니다. 전용면적 76.06㎡(약 22.98평)으로 실사용 면적이 넓은 편이라 주거용으로의 활용도가 높습니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 위치

표선리사무소 인근으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있고, 표선해수욕장이 인접한 해변 관광 수요 지역입니다.

넓은 전용 면적

전용 면적이 약 23평에 달하여 오피스텔임에도 불구하고 아파트와 유사한 실거주 공간을 제공합니다.

토지/건물 일괄 매각

안정적인 권리 분석의 기반이 되며, 투자 리스크를 줄여줍니다.

비교적 신축

2014년 사용승인 건물로, 향후 몇 년간 큰 수리 없이 활용 가능할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계