나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7484 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7484 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경7484 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28 | 감정가: 542,066,600원 | 최저가: 379,447,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2025타경7484)

1.1. 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7484 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-28

용도: 단독주택

감정가: 542,066,600원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 대OOOOOOO

토지면적: 404.00㎡ (약 122.20평)

건물면적: 173.13㎡ (약 52.38평)

제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평) - 제시외 포함 일괄매각

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본 물건은 서귀포시 대정읍 안성리 소재로 대신중등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택을 비롯하여 학교, 공공기관, 소규모점포, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경과 편의 시설이 적절히 혼합되어 있는 주거지역의 성격을 띠고 있습니다. 인접 도로 대비 평지인 사다리형 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

권리 관계:

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며 채권자(대OOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이며 '제시외 포함' 조건입니다. 따라서 토지와 건물의 제시외 물건(18.00㎡)까지 모두 포함하여 매각이 진행되므로, 낙찰자는 별도의 제시외 물건 철거 등에 대한 법적 분쟁 리스크가 적습니다.

특이사항 및 임대관계: 임대관계는 미상(확인 곤란)입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 실제 거주자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 하며, 미상인 임대차 관계는 인수 조건에 따라 그 권리 의무가 달라질 수 있으나, 현재 공시된 정보로는 낙찰자가 인수할 보증금 등의 임차권은 확인되지 않습니다. 다만, 현장조사 시 내부 확인이 곤란하였다는 감정평가서의 기타 참고 사항이 있어, 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본 물건 주변은 단독주택 위주의 주거 지역 특성이 강하며, 대신중등학교 등의 학교와 공공기관이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 소규모 점포가 형성되어 있습니다. 대규모 상권은 아니지만, 거주자들이 일상생활에 필요한 최소한의 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

생활 정보:

주변에 학교(대신중등학교 등)가 위치해 있어 교육 환경은 일정 부분 확보되어 있습니다. 공원 등 휴식 공간도 혼재되어 있어 주거 쾌적성도 보통 이상으로 보입니다.

혐오시설 여부:

지도 등 외부 검색 결과, 물건지 주변 반경 내에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 서귀포시 일부 지역에서 광역폐기물소각시설 유치 관련 이슈가 있으나, 본 물건지인 대정읍 안성리와는 거리가 있는 서귀포시 안덕면 상천리 등 다른 지역의 사례로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크:

감정평가서에 따르면, 현장조사 시 건물 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 건물 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 건물의 실제 이용 상황이나 관리 상태가 감정가에 반영된 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 내부 상태 확인을 통한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주의사항:

1) 일괄매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물(18.00㎡)도 포함됩니다.

2) 점유 및 명도: 임대관계가 미상이며, 내부 확인이 곤란했던 점을 고려하여, 실제 점유 관계에 대한 사전 확인 및 낙찰 후 명도 진행에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.6. 건물 현황 및 건축 관련 사항

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다. (사용승인일: 2020.01.13)

외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 위생 및 난방 설비가 되어 있습니다.

토지이용계획:

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 따라 증축 및 재건축 시 유리할 수 있습니다. 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규의 제한을 받게 되므로 사전에 용도 및 제한 사항을 정확히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 단독주택으로, 토지/건물 일괄매각 조건입니다. 주거 환경이 양호한 대정읍 안성리에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 목적으로 접근하기에 적합합니다. 토지이용계획상 계획관리지역으로 향후 토지의 활용성도 일정 부분 확보됩니다. 다만, 점유 관계 미상 및 내부 상태 미확인에 따른 명도 및 수리 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1) 신축급 단독주택: 2020년 사용 승인으로 노후도가 낮아 주택의 가치 보존 및 향후 관리 비용 절감에 유리합니다.

2) 계획관리지역: 토지의 활용도가 높은 계획관리지역에 위치하고 있습니다.

3) 일괄매각: 토지 및 건물 전체를 소유할 수 있어 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

4) 실거주 적합: 학교 및 공공기관이 혼재된 지역에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계