나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7842 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1908-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 일련번호 1),2) 대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재 '어음2리민회관' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 타운하우스, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

■ 일련번호 3) 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '산방산삼거리' 북서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1)~3) 인근까지 차량출입 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1),2) 인접필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일련번호 1)은 '전(휴경지)', 2)는 '토지임야' 상태임.

■ 일련번호 3) 인접필지 대비 대체로 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 '전기타(휴경지 및 일부 소나무 자생)'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3) 공히 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) ㆍ 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 지하수자원보전3등급(저촉) ㆍ 지하수자원보전4등급(저촉) ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

■ 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30) ㆍ 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30) ㆍ 지하수자원보전3등급 ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,


■ 일련번호 3) 보전관리지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(UBN110)(저촉) ㆍ 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 생태계보전지구1등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 지하수자원보전2등급(2023-01-30) ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에는 제시외건물 ㉠)~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7842 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1908-1

용도: 전 (농지)

감정가: 169,600,000원

토지 면적: 2440.00㎡ (약 738.2평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (등기부 요약상 대정신용협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

1.2. 토지 이용 현황

- 위치 및 주위환경: '어음2리민회관' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 타운하우스, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대 및 야산지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 인접 필지에 비해 대체로 등고·평탄한 부정형 토지이며, 현재 '전(휴경지)' 상태로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

- 용도지역: 계획관리지역

- 기타 법률에 따른 지역/지구:

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 4-2등급, 5등급

* 지하수자원보전 3등급, 4등급

* 건축계획심의대상구역

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본 물건은 제주시 애월읍 어음리에 위치하며, '어음2리민회관'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 제주의 서부 지역으로, 자연 경관과 농경지가 어우러진 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변에는 타운하우스, 단독주택 등이 혼재해 있어 주거 단지로서의 가능성도 일부 보입니다. 다만, 전반적으로 농경지 및 야산지대가 넓게 분포하고 있어 전원적인 분위기가 강합니다.

2.3. 접근성

차량으로 인근까지 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성도 보통 수준입니다. 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동은 차량을 이용해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

- 2015년 02월 26일 접수된 대정신용협동조합의 근저당권(채권최고액 43,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

- 모든 등기부상의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일한 효력을 가지므로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

- 주의사항: 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없으므로, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인이 존재할 경우 실제 점유 및 법률 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

제공된 정보에 따르면 본 물건은 마을 주변의 농경지 및 야산지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권으로 보기 어렵습니다. 주변에는 주택과 농경지가 혼재되어 있어, 농업 활동이나 전원생활과 관련된 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 상권 발전 가능성

향후 지역 개발 계획이나 관광객 수요 변화에 따라 간접적인 영향을 받을 수는 있으나, 직접적인 상권 형성 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- '어음2리민회관'이 근거리에 위치합니다.

- 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교, 관공서 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 애월읍 소재지의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

- 주거 시설: 타운하우스, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

- 기타: 농경지 및 임야 등이 주된 지형을 이룹니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 농경지 및 산간 지역의 특성상 특정 시설의 잠재적 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

- 본 물건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

- 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. (농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급되도록 규정되어 있으므로, 입찰 전 미리 신청하는 것이 좋습니다.)

6.2. 맹지 및 개발 제약

- 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행로 확보가 필수적입니다. 이는 행정 절차 및 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

- 계획관리지역임에도 불구하고, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. (주: 일련번호 1), 2)에 해당하는 토지이용계획)

6.3. 현황 이용 상태

- 현재 '전(휴경지)' 상태로 이용 중이므로, 실제 영농 또는 개발 시 토지 정비 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리에 위치한 2440㎡(약 738.2평) 규모의 농지(전)입니다. 감정가는 1억 6,960만원이며, 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 매우 안전한 상태입니다.

그러나 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 계획관리지역임에도 불구하고 다수의 환경보전지구 및 제한구역에 저촉되어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따르는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다. 현재는 휴경지 상태로 이용 중입니다.

주변 환경은 전원적인 농경지대 및 야산지대가 혼재되어 있으며, 간혹 단독주택이나 타운하우스가 분포하는 지역입니다. 이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 투기 목적보다는 실질적인 농업 경영 또는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 및 명도 관련 부담이 없습니다.

* 계획관리지역: 용도지역상 잠재적인 개발 가능성이 있습니다. (단, 상세 제한 사항 확인 필수)

* 넓은 토지 면적: 738평의 상당한 면적으로, 향후 활용 가치에 따라 잠재력이 있습니다.

* 제주 애월읍 지역: 관광지로 유명한 애월읍에 위치하여 지역적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 169,600,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 농지라는 점, 맹지라는 점, 그리고 다양한 개발 제한 사항들이 존재한다는 점을 고려할 때, 높은 가격으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 구체적인 개발 가능성 및 가치를 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준을 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.