나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7466 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 61-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7466 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 61-1 임야 경매

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제주지방법원 경매2계 2025타경7466 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 61-1 | 감정가: 174,420,000원 | 최저가: 85,466,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7466 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 61-1 (임야)

토지면적: 1020.00㎡ (약 308.55평)

감정가: 174,420,000원

1.2. 경매 진행 특이사항

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로 진행되는 사건입니다. 소유자(문OO)와 채권자(문OO)가 동일인이며, 이는 내부 공유자 간의 지분 정리 목적으로 진행되는 강제경매의 성격을 가집니다. 일반 경매와 달리 권리관계가 비교적 단순하여 명도 및 권리상 인수 사항에 대한 리스크는 낮은 편입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수리사무소" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 준주거 지역의 형태를 띠고 있습니다. 인근에 지방도가 소재하고 있어 제반 교통 사정은 무난하며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 상태이며, 형태는 자루형(긴 포대 모양)의 임야입니다. 북동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고 있어 맹지(도로에 접하지 않은 땅)의 위험은 없으나, 자루형 토지의 특성상 토지 이용 효율성이 다소 저하될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 사건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 매각 대상은 전체 토지의 지분일 가능성이 높습니다. (토지 지분율 102000로 보아 전체 면적이 매각 대상일 가능성이 크나, 상세 지분은 별도 확인 필요)

등기부 상 복잡한 권리관계는 보이지 않으며, 소유자가 직접 지분 정리를 위해 진행하는 경매이므로 낙찰자가 인수할 만한 중대한 권리상의 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

제시된 정보 상 임대관계는 '미상임'이나, 임야(토지)의 특성상 주거 임차인 등의 복잡한 명도 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 만약 농작물 경작 등의 점유자가 있다면 적절한 협의 또는 보상을 통해 해결해야 합니다.

4. 법적 제한사항 및 잠재적 리스크

4.1. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 '계획관리지역'에 속하여 비교적 개발 여지가 높은 토지입니다. 그러나 다음의 중첩된 규제사항을 반드시 인지하고 개발 가능성을 판단해야 합니다.

가축사육제한구역 (일부 제한)

경관보전지구4등급

생태계보전지구5등급

지하수자원보전3등급

계획관리지역임에도 불구하고, 4~5등급의 보전지구가 중첩되어 있어 건축 및 개발 행위 시 건축물 규모, 용도, 건폐율, 용적률 등에 있어 상당한 제한을 받을 수 있습니다. 개발 계획 수립 전 반드시 서귀포시 관련 부서에 개별 문의하여 규제 사항을 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4.2. 기타 리스크

자루형 토지이므로 건축 시 진입로 및 주택 배치 등에 있어 효율적인 설계가 필요합니다.

주변에 명시된 혐오시설은 없으나, 농경지가 혼재되어 있어 농업 활동으로 인한 환경적 요소(예: 비료 냄새 등)는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보 및 상권 분석

본건은 주택가 밀집 지역에서 다소 떨어져 있어 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용해야 합니다. '덕수리사무소' 방향으로 이동하여 소규모 상권 및 편의 시설을 이용해야 하며, 서귀포 시내 중심 상권까지는 상당한 이동 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 가치보다는 전원생활 또는 장기 투자 목적으로 접근하는 것이 적합합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면에 위치한 계획관리지역 임야로서, 도로에 접하고 권리관계가 단순하다는 장점을 가집니다. 그러나 경관보전지구 및 생태계보전지구가 중첩되어 있어 개발의 용이성이 크게 제한되는 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 계획관리지역 토지 가격으로 접근하기보다는, 보전 등급 해제 가능성이나 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역의 용도: 개발행위가 가능한 지역에 속하므로, 규제 내에서 제한적인 용도로 활용(예: 창고, 농가주택 등)을 모색할 수 있습니다.

도로 접합: 맹지가 아니므로 토지 가치를 유지하고 있으며, 기본적인 진출입이 보장됩니다.

공유물분할 경매 특성: 내부 지분 정리 목적이 강하므로, 유찰 시 공유자들의 매수 의지가 약해져 감정가 대비 저가에 낙찰받을 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

장기 투자 관점: 제주도의 토지 특성상, 보전 등급 완화 또는 해제 시 가치가 급상승할 수 있으므로 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계