나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1114 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 421 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 애월읍 구엄리 소재“제주극동방송”서측 인근에 위치하며, 주위는 전이 주를 이루는 해안가주변지역으로 일부 단독주택, 펜션 등 숙박시설, 방송시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근은 가능하나 진출입이 원활치 않아 제반교통사정은 보통이하임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 지반이 높은 완경사지인 부정형의 토지로서, 전임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약3미터(지적 약4미터) 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함(북서측으로 연결된 도로를 거쳐 해안도로로 차량의 진출입은 불가함).

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

분묘2기가 있는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이오며, 토지취득시 농지취득자격증명이 필요하다고 판단되며 해당관청에 재확인 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 지상에 분묘2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명 - 석축 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1114 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 421

용도: 전

감정가: 699,286,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애월농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2,786.00㎡ (약 842.8평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 “제주극동방송” 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전(밭)이 주를 이루는 해안가 주변 지역으로, 일부 단독주택, 펜션 등 숙박시설 및 방송시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근은 가능하나 진출입이 원활하지 않아 전반적인 교통 상황은 보통 이하 수준입니다.

서측으로 노폭 약 3미터(지적 약 4미터) 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

북서측으로 연결된 도로를 통해 해안도로로의 차량 진출입은 불가합니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로 대비 지반이 높은 완경사지의 부정형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1114 (1)

채권자: 애월농업협동조합 (추정)

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 등기부 현황

등기부 채권 총액: 674,167,624원

말소기준권리: 2021년 12월 10일 접수된 애월농업협동조합 근저당권 (을1)

기타 권리: 소유권이전 (갑2, 갑3), 근저당권 (을5), 가압류 (갑4, 갑5), 압류 (갑6), 임의경매개시결정 (갑7) 등이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 별도 임차인 내역은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해안가 주변의 농경지가 주를 이루는 지역으로, 일부 관광객을 위한 숙박시설(펜션)과 방송시설이 혼재되어 있습니다.

주변에 대규모 상업시설이나 유흥가는 확인되지 않으며, 주로 농업 및 지역 주민을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 정보 및 주변 환경을 바탕으로 볼 때, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 물건지는 차량 접근성은 있으나 진출입로 상태가 원활하지 않아 대중교통 이용 및 자가용 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

인근 애월읍 소재지까지 이동하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있으나, 도보 또는 대중교통 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다.

매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출하지 않을 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 해당 관청에 재확인해야 합니다.

농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로, 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 신청하는 것이 가능합니다.

6.2. 토지 이용 규제

생산녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한, 전부제한)에 해당합니다.

이는 향후 건축 또는 토지 이용 시 개발에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 분묘 관련

토지 상에 분묘 2기가 존재합니다.

분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분묘 이장 등과 관련하여 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

석축 또한 포함 평가되었으므로, 이와 관련된 사항도 확인이 필요합니다.

6.4. 접근성 및 진출입

앞서 언급한 바와 같이, 차량 진출입이 원활하지 않으며 인접 도로 폭이 좁고 막다른 도로에 접해 있어 차량 이용에 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍의 해안가 인근에 위치한 농지입니다.

매각으로 인한 권리상의 문제는 없어 보이나, 농지 취득 자격 증명 필요, 분묘 존재로 인한 불분명한 권리 문제, 제한적인 토지 이용 가능성(생산녹지, 가축 제한 구역), 열악한 접근성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 분묘기지권 성립 여부 불분명은 중요한 확인 사항입니다.

투자 가치 판단 시 이러한 제약 조건들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 장점

* 해안가 인근의 자연환경

* 향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 가능성 (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건 실거래가, 잠재적 리스크 해소 비용(분묘 이장 등), 토지 개발 가능성 및 수익성 분석 등 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.