나이스옥션 법원경매 제주 2025타경800 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2415 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경800 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2415 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경800 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2415 | 감정가: 132,349,000원 | 최저가: 64,851,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 건은 제주지방법원 2025타경800 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2415번지 소재 임야에 대한 토지 매각 건입니다.

채무자 및 소유자는 홍OO이며, 채권자는 세OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2415

용도: 임야 (현황 대부분 '전'으로 이용 중)

감정가: 132,349,000원

토지면적: 3,577.00㎡ (약 1,082.19평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3,577.00㎡ (약 1,082.19평)

(아파트가 아니므로 전용면적, 분양면적 표시는 생략합니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서귀포시 성산읍 난산리 '통오름' 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 주로 농지와 임야가 소재하는 지역이며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 곤란하고 인근에 버스정류장 등의 대중교통 시설이 미비하여 전반적인 교통여건은 불편한 것으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

부정형의 토지이며 대체로 평탄합니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황은 대부분 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

본 건 지상에 자생하는 수목이 있으며, 이는 거래 관행상 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적상 맹지입니다. (차량 접근 곤란 요인)

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급(저촉), 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 보전 및 제한 구역에 저촉됩니다.

특히, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06 지정, 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어 허가 요건을 충족해야 매매 등이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

부동산 임의경매 사건입니다. (담보권 실행을 위한 경매)

3.2. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상은 토지입니다. (토지매각)

제시외 물건 및 건물은 없습니다.

본 건 지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

임대관계는 미상입니다.

3.3. 주의사항

본 건 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'으로 이용 중이므로 이용 현황과 공부상의 차이가 있습니다.

지적상 맹지이므로 건축 등을 위해서는 별도의 진입로 확보 방안(인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설 등)이 필수적으로 요구됩니다.

토지거래허가구역 내에 위치하므로 매수인은 해당 허가를 받아야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 농지 및 임야가 주위를 이루는 지역에 위치하고 있어 상업시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주거 및 생활 편의시설 접근성은 낮으며, 개발 및 투자 관점에서 접근해야 하는 토지입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 편의시설이나 생활 기반 시설이 부족하여 생활 편의성은 낮습니다.

주변을 검색한 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 해당 지역은 농업 및 임야 지역 특성상 조용한 환경이나 생활 인프라 부족은 감안해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 리스크

지적상 맹지이므로 건축행위 등을 위해서는 반드시 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보가 필요합니다.

협의가 원활하지 않을 경우 건축 또는 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지이용규제 리스크

계획관리지역임에도 불구하고 다양한 보전 지구(경관, 생태계, 지하수 등) 및 제한 구역에 저촉되어 향후 개발 가능성 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 일반적인 매매가 어렵고, 허가 요건을 충족해야만 합니다. (실수요 목적 등)

5.3. 현황 불일치 리스크

공부상 지목은 임야이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 추후 '전'으로 이용하기 위해서는 관련 법규(농지법 등)를 확인하고 적법성 여부를 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 비교적 넓은 면적(약 1,082평)의 토지이며, 현황은 농지(전)로 이용되고 있어 당장 농업용으로의 활용은 가능합니다.

다만, 지적상 맹지라는 결정적인 단점과 더불어 토지거래허가구역, 다수의 보전구역 저촉이라는 강력한 규제 요소를 동시에 가지고 있어 투자 및 개발에 상당한 난이도가 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 맹지 및 규제 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 설정할 필요가 있습니다.

제2공항 개발사업 예정지역 주변: 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 개발 사업의 진행 상황에 따른 간접적인 수혜 가능성이 존재할 수는 있습니다. (단, 현재는 강력한 규제로 작용 중)

농지 활용: 현황이 '전'이므로 당장 농업용 토지로 활용할 목적이 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

6.3. 결론

맹지 해소 방안(도로 확보)과 토지거래허가구역 내 허가 가능성을 면밀히 검토하고, 다양한 보전 지구 제한사항을 충분히 숙지한 후 접근해야 하는 고난도 투자 물건입니다.

단순 시세차익 목적보다는 장기적 관점의 실수요 또는 규제 해제 시점을 노리는 전략적인 투자가 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계